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8.1 住宅金融的相关概念与基本原理 8.1.1金融与金融业 1.金融的概念 金融：货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融机构与金融市场共同构成了金融业。BP271T8-1 2.金融业的作用 筹集和分配资金，促进企业改善经营管理 发行货币、组织结算，促进市场经济顺畅运行 迅速反映国民经济运转状况，为国家的宏观经济决策提供依据 灵活运用相关的经济杠杆，参与宏观经济调控 8.1.2 房地产金融 1.特点 具有担保的作用 具有较高的风险性与效益率 政策约束性较强 2.房地产金融市场 一级市场 二级市场 3.发展房地产金融的意义 增加房地产的资金投入，促进房地产业的有序发展 提高居民的支付能力 调整银行的信贷结构，优化资产质量 8.1.3 住宅金融 1.住宅金融信用 政府信用 商业信用 银行信用 2. 住宅金融组织 普通商业银行 专业性金融组织：住房储蓄银行、房地产抵押银行等 政策性金融组织：住房公积金管理中心 其他金融组织：保险公司、担保机构等 3.住宅金融市场 一级市场 二级市场 4. 面向单位的住宅融资渠道 财政拨款 申请房地产开发基金 银行信贷 发行房地产证券 预收款 应付款 合资建房 5.面向个人的住宅融资渠道 商业性住宅抵押贷款 住房公积金贷款 住房储蓄贷款 合作建房 集资建房 典当 8.2 住宅抵押贷款 8.2.1住房抵押贷款的基本概念 1.抵押与抵押贷款（担保之王） 不动产-一切具有交换价值的财产 贷款合同 首付款 还款期限（不超过30年） 贷款条件 分期付款 贷款成数 提前贷款（风险） 拖欠还款 取消抵押赎回权 1. 抵押贷款的特点 安全保障性高 现实责任心强 抵押贷款的政府干预性较多 2. 抵押贷款的利率 融资成本 管理成本 违约几率 利率调整 通货膨胀因素 4.抵押贷款的还款方式 一次性清偿法 等额付息法 等额还款法（优缺点比较） 等本还款法（优缺点比较） 等额累进还款法 气球式还款法 5. 抵押贷款的还款周期 月供 双周供 6.抵押贷款与通货膨胀 8.2.2 住宅抵押贷款的类型 1.按照贷款性质划分 商业性抵押贷款 政策性抵押贷款 组合性抵押贷款 储蓄性抵押贷款 2. 按照贷款利率划分 固定利率抵押贷款 分段固定利率抵押贷款 浮动利率抵押贷款 可转换利率抵押贷款 8.2.2 住宅抵押贷款的类型 3.按照还款额划分 固定还款额抵押贷款 价格水平调整抵押贷款 4. 按照抵押时序划分 初次抵押贷款 二次抵押贷款 再交易抵押贷款 5. 按贷款用途划分 商品房抵押贷款 二手房抵押贷款 家居消费贷款 6.其他类型 直贷式抵押贷款（超前按揭） 接力式抵押贷款 循环式抵押贷款 7. 住宅转按揭 主要在二手房交易时用，BP292案例 8. 住宅再抵押BP293案例 对本金的再抵押 对首付款的再抵押 对房产增值部分的再抵押 政府再度抑制炒楼 二套房贷首付或提至50% 18日，住建部部长姜伟新表示，在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准，抑制投资和投机性购房 　由“抑制”房价到“遏制”房价，虽是一字之差，却让普通购房者看到了政府打压房价的决心。那么，对于该政策，购房者如何看待？对此，中广网近日发起网络调查，截至今天上午10点，共有2536人参与。 房价调控政策由“抑制”到“遏制”的转变，让购房者从疯狂“抢房”状态中冷静下来。本报联合搜房网调查显示，七成多购房者表示将推迟购房计划。 超五成购房者看跌楼市预期 有多少城市将卖地所得建设保障性住房？ 　近年来，城市建设蓬勃发展，房地产业开发方兴未艾，城市拆迁已经成为城市建设面临的难度最高、强度最大的工作之一。在拆迁中，由于安置或者补偿不到位，由此也产生了一系列的社会问题。一些本来居者有其屋的居民，在政府拆迁后失去了安身之所。本来足够全家人居住的房屋，在拆迁后得到的安置房却让全家人无法容身，等等。 由拆迁产生的问题，已经成为影响城市居民生活质量的重要因素，也成为影响社会和谐的一个重要原因。这些问题的产生，一方面是开发商为了赚取更多的利润，尽量压制补偿。另一方面，也与政府有关。在城市拆迁中，政府扮演的不是服务、协调的角色，而是变成了开发商的“助手”。由于政府与开发商利益休戚相关，所以，被拆迁户的利益空间受到了压制。为了维护自身的利益，争取更多的合理的补偿，一些拆迁户对拆迁进行了抗争，由此也产生了所谓的上访户、“钉子户”。 专款专用是政府常用的术语。按理来说，拆迁卖地所得，应该用在安置居民上，去建设保障性住房，解决居民的住房问题。然而，有多少城市能够将卖地所得用于建设保障性住房呢？而政府将土地出让金首先用于建设保障性住房，是理所应当的。 假如全国城市都这样做，我们的住房问题还会这么紧张吗？低收入群