房地产估价师《经营与管理》精讲课件~讲.docVIP

第六章　经济评价指标与方法　　【考情分析】　　■本章考试所占分值最大，几乎每年都会出计算题 考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计 2011年 4题4分 2题4分 2题2分 1题8分 9题18分 2010年 5题5分 2题4分 2题2分 1题12分 10题23分 2009年 9题9分 2题4分 2题2分 1题15分 14题30分 2008年 6题6分 2题4分 2题2分 2题20分 12题32分 　　　　【本章特点】　　■考题所占分值最大　　■理论性非常强，技术含量高　　■计算题多，难度大　　【学习方法】　　■必须听懂讲解，而且要多次反复听课　　■必须把典例案题与历年真题搞懂，能独立地在一定的时间内完成　　■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用　　■必须保证这部分的学习时间　　【内容框架】　　第一节 效益和费用识别　　第二节 经济评价指标　　第三节 动态盈利能力指标及其计算　　第四节 静态盈利能力指标及其计算　　第五节 清偿能力指标及其计算　　第六节 房地产投资方案经济经比选　　 第一节　效益和费用识别 　　1.投资与成本　　2.房地产投资分析中的投资与成本　　3.营业收入　　4.利润　　5.税金 　　6.房地产投资效果的表现形式 　　1.投资与成本　　1.1投资的概念 　　1.2投资的种类 　　1.3成本的概念 　　1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同　　1.1投资的概念　　■广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获得所期望的报酬　　■所投入的可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源 　　■工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分　　1.2投资的种类（两类） 投资分类 用途 价值形式 回收形式 固定资产投资 用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产 在使用过程中以折旧形式计入成品成本 通过成品销售以货币形式回收 流动资金 指工业项目投产前预先垫付，用于购买原材料、燃料动力、支付工资等的费用以及被制成品占用的周转资金 在每个生产周期周转一次，在整个项目寿命周期内始终被占用， 在项目寿命周期末，以货币形式回收 　　1.3成本的概念　　■指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价　　■产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗　　■销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用 　　1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同　　■财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据　　■在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等　　【2006年真题】　　下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（　）。　　A.与财务报表中的成本完全不一样　　B.应根据实际发生费用记录来确定　　C.与财务报表中的成本一样　　D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 　　[答疑编号5573060101] 　　【答案】 D 　　【解析】A是不完全一样，而非完全不一样。参见教材P171。 　　2.房地产投资分析中的投资与成本　　2.1房地产投资项目中投资与成本的特点　　2.2三种模式的投资与成本的特点　　2.3开发项目总投资 　　2.4开发产品成本 　　2.5营业成本 　　2.6期间费用　　2.1房地产投资项目中投资与成本的特点（两类） 投资形式 经营方式 投资 成本 开发投资 出售 开发建设投资 开发产品成本 出租 开发建设投资 营业成本+运营费用 置业投资 出租 购买投资、装修及更新改造投资 开发产品成本 经营 购买投资、装修及更新改造投资、经营资金 营业成本+运营费用 　　2.2四种模式的投资与成本的特点 模式 特点 开发-销售模式 开发总投资基本等于总成本费用 开发－持有出租－出售模式 ■开发建设投资转为固定资产投资　　■在出租经营活动中又会产生营业成本和运营费用，通过租赁收入回收 购买－更新改造－出售模式 特点与开发－销售模式相似 购买－持有出租或购买－装修改造－持有出租－出售模式 特点与开发－持有出租－出售模式相似 　　2.3 开发项目总投资　　　　2.4 开发产品成本　　■当房地产开发项目建成时，将开发建设投资转为开发产品成本　　■同一项目有不同产品的，可能通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本　　2.5 营业成本（经营成本