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房地产估价理论与方法考试题（A卷） 一、单选题（共20题，每题1分） 1、 2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港( )签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。　 A.物业协会　 B.不动产学会 C.测量师协会 D.测量师学会 　　 2、“三通一平”一般是指某区域具备了( )等设施以及场地平整。 A.水通、气通、电通 B.路通、水通、电通 C.路通、水通、气通 　　 D.路通、电通、气通 　 3、 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小?( ) A.买卖双方的知识水平 　 　B.买卖双方的偏好 C.讨价还价能力 D.感情冲动 　　4、 以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是( )。 A.普通商品住房和经济适用住房 B.宾馆与写字楼 C.普通住宅及其配套的娱乐房地产 D.城市地铁和城市公交 　　标准答案： C 5、 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为( ) A.拍卖价格招标价格协议价格 B.拍卖价格协议价格招标价格 C.招标价格拍卖价格协议价格 D.招标价格协议价格拍卖价格 6、 以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价?( )。 　　A.收益法　　B.成本法 　　C.假设开发法　　D.市场法 　 7、 从广义的角度来看，价值可分为( )。 A.使用价值和交换价值 　　B.投资价值和市场价值 C.公开市场价值和非公开市场价值 D.原始价值和账面价值 　 8、 假设开发法中，估价时点通常是( ) A.开发完成后的房地产价值所对应的时间 B.开发结束时的时间 C.全部租售出去的时间 D.购买待开发房地产时的时间 　　9、 ( )是防范估价风险的最后一道防线。 　　A.估价师声明 　　B.估价的假设和限制条件 　　C.审核估价报告 　　D.估价报告应用有效期 　　10、 某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。 　　A.2005年8月16日 　　B.2005年12月15 m 　　C.估价作业期间的任意一天 　　D.估价人员与委托人商定的某天 11、 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不易采用。 　　A.1年 　　B.0.5年 　　C.2年 　　D.3年 12、 一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。 　　A.50 　　B.40 　　C.46 　　D.不确定 　　13、 砖木结构二等的残值率为( )。 　　A.2% 　　B.4% 　　C.3% 　　D.5% 　　14、 某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为( )万元。 　　A.23.75 　　B.24 　　C.23 　　D.23.69 15、 收益法中的运营费用包括( )。 　　A.所得税 　　B.房地产改扩建费用 　　C.电梯、空调等的折旧费 　　D.建筑物的折旧费 　 16、 商业经营的房地产，其净收益为( )。 　　A.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润 　　B.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润-投资利息 　　C.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-投资利息 　　D.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-商业利润-投资利息 　 17、 在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是( )。 　　A.用途 　　B.档次 　　C.规模 　　D.建筑结构 18、 运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为( )服务。 　　A.估算开发成本 　　B.选择最佳用途 　　C.确定最佳开发利用方式 　　D.估算房地产开发完成后的价值 19、 房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，土地的位置属于( )。 　　A.一般因素 　　B.区域因素 　　C.个别因素 　　D.其他 　　20、 房地产估价的核心是( )。 　　A.为特定目的，对特定的房地产或特定的房地产权益，在特定的时点的价值进行测算和判定 　　B.明确估价目的 　　C.明确估价时点 　　D.明确估价对象 　　二、多选题（共15题，每题1分，少选或多选均不得