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房地产投资与项目管理 主讲：田晓晨 Email:gultw@ 办公室：7-302 知识点回顾： 敏感性分析 单变量敏感性分析 多变量敏感性分析 在实际投资过程中，很可能有几个变量同时发生变化，且其所造成的分析结果失真比单变量大，因此对一些重要的、投资额大的投资项目除了要进行单变量敏感性分析以外，还应进行多变量敏感性分析。 1．两变量敏感性分析的步骤 1）选定敏感性分析的主要经济指标作为分析对象。 2）从众多的不确定因素中，选择两个最敏感的因素作为分析的变量； 3）列出方程式，并按分析的期望值要求，将方程式转化为不等式； 4）作出敏感性分析的平面图： 2．两变量敏感性分析的应用 设房地产公司开发一物业进行出租经营。开发总投资为1000万元，建设期为1年。投资在期初一次性投入。年租金收入为300万元（当年即发生），年经营费用为75万元。物业经济寿命为10年，期末固定资产残值为50万元。基准收益率为10%。试对该投资项目进行敏感性分析。 敏感性分析的局限性： 1．敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度上的评价，而不能对其大小测定。 2．对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性（如增加10%，降低10%），它没有给出这些因素发生变化的概率，而这种概率是与项目的风险大小密切相关的。 3．在分析某一因素的变动中，是以假定其他因素不变为前提的，这种假定条件，在实际经济活动中是很难实现的，因为各种因素的变动都存在着相关性。 第8章 房地产投资项目风险分析 财务分析——不确定性分析——风险分析 不确定性分析中的临界点分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。 1、风险的含义 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。 首先，风险是指“一定条件下”的风险。比如投资房地产，在什么时间投，投资于哪一个或几个项目，投多少，风险是不一样的。这些问题一旦决定下来，风险大小就无法改变了。 其次，风险是“一定时期内”的风险，风险的大小随时间延续而变化。 2、风险与不确定性的区别 从表面上看，风险与不确定性相似，但在真正的不确定性情况下，各种可能结果的数目是不可知的，所有可能结果的概率是不可测的。 风险虽然也有不确定性，但他可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 ——风险是“可测定的不确定性” 3、房地产投资风险 房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。 房地产投资风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。 思考： 就房地产置业投资而言，风险的具体表现形式有哪些？ 1）高价买进的房地产，由于种种原因只能以较低的价格卖出； 2）尽管卖出价高于买入价，但是卖出价低于预期价格； 3）垫支于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失，投入的资金没有按期收回，或不能收回； 4）由于财务等方面原因，在违背自己意愿的情况下抛售房地产。 就房地产开发投资而言，投资的各个阶段的投资风险表现是不同的。 1）在论证设计阶段，主要的风险是市场研究与项目评估分析与预测的准确性； 2）在资金筹措阶段，资本结构的变化会对未来收益影响甚大； 3）在项目建设阶段，承包商的项目控制与管理能力、通货膨胀、工期延长及不可预料事件发生都对投资者投资目标的实现构成威胁。 在确定降低风险因素的影响时，房地产投资者必须在报酬与安全之间进行适当的权衡。一般来说，房地产投资者所获取的收益会随着安全度的增加而减少。也就是说，房地产投资者获取的收益是对其承担的开发风险的一种回报。 作业： 完成”房地产投资风险的类型”部分的学习。 * * *