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房地产投资与项目管理 主讲：田晓晨 Email:gultw@ 办公室：7-302 知识点回顾： 1、根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类: 净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。 2）财务内部收益率（FIRR） （1）财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。 净现值与折现率的关系 房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。是考察项目盈利能力的主要动态指标。其表达式为： 财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。 （2）财务内部收益率的计算 其公式为： 式中：FIRR：内部收益率； FNPV1：采用低折现率时净现值的正值； FNPV2：采用高折现率时净现值的负值； i1：净现值为接近于零时的正值的折现率； i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。 其计算步骤是： (1)用估计的某折现率对拟投资项目整个计算期内各年财务净现金流量进行折现，并得出净现值。如果净现值等于零，则所选定的折现率即为财务内部收益率。如果得到的财务净现值为一正数，则再选一个更高一些的折现率，再次试算，直到正数财务净现值接近于零为止。得到FNPV1和i1。 (2)在第一步基础上，继续提高折现率，直到计算出接近零的负数财务净现值为止。得到FNPV2和i2。 （3）把前两步计算所得的正、负财务净现值及其相应的折现率，带入内插法计算公式求的财务内部收益率。 练习： 书上P116 （3）财务内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。 ①FIRR与i（同期贷款利率）比较，反映项目的盈亏状况： FIRR＞i ，项目盈利； FIRR=i ，项目盈亏平衡； FIRR＜i ， 项目亏损。 ②FIRR与ic（同期行业基准收益率）比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况： FIRR＞ic ，项目盈利超出行业平均收益水平； FIRR=ic ，项目盈利等于行业平均收益水平； FIRR＜ic ，项目盈利低于行业平均水平。 ③ 结论： 将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。 如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款利率i。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。 3）动态投资回收期 动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。基本表达式为： 其详细计算公式为： 动态投资回收期=（累计净现金流量的折现值开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量折现值的绝对值/本期净现金流量折现值。 在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务上就是可以考虑接受的。 动态投资回收期指标一般用于分析评价开发完成后用来出租或经营的房地产项目。 练习： 书上P118 综合应用举例 项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1．用地面积：11 417㎡； 2．建筑密度：≦35%； 3．容积率（地上）：≦4.62； 4．绿化率：≧25%； 5．人口密度：≦1 085人/公顷 6．规划用途：商住综合楼 规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1~2层为商业用途，3~4层以配套公建为主，包括社会