房地产所得税政策解读(内外资).ppt

福建省地方税务局税政二处 房地产企业税收政策解读 蔡少优 主要内容 2008年稽查形式分析 2008年全国稽查计划 稽查便函[2008]42号 房地产企业财务政策分析 内资房地产企业所得税政策解读 外资房地产企业所得税政策解读 内资房地产操作实例及分析 外资房地产操作实例及分析 导言:税务稽查形势分析 2008年稽查形势分析 2008年全国稽查计划 稽查便函[2008]42号 第一部分:内外资房地产财税主要政策 内资房地产所得税主要政策: 1.《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 》（国税发[2003]83号，已失效） 2.《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 》（国税发[2006]31号） 外资房地产所得税主要政策: 1.《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号） 2.《国家税务总局 关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号） 3.《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发［1999］242号） 房地产开发业务财务政策: （94）财会二字第02号: 经营房地产业务的股份制试点企业，其房地产营业收入的实现，应比照《房地产开发企业会计制度》关于营业收入实现的规定执行，即转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买主时，作为销售实现。 财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》（1999） 一、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按国家有关规定缴纳各种税费。房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房屋的摊余价值结转营业成本。 第一部分:内外资房地产财税主要政策 财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》 二、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。 财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》 三、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不拒价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。 四、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入 或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60%预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用：预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入不超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰； 预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3——5年之内分期摊入管理费用。 国税发[2006]31号文主要内容 一、未完工开发产品的税务处理 二、完工开发产品的税务处理 三、开发产品预租收入的确认 四、合作建造开发产品的税务处理 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理 国税发[2006]31号文主要内容 六、开发产品视同销售行为的税务处理七、代建工程和提供劳务的税务处理八、开发产品成本、费用的扣除九、征收管理十、适用减免税政策十一、新文件适用范围和执行时间 国税发31号文出台背景 房地产企业所得税征管主要问题: （一） 缺乏开发产品完工标准 1.预售收入不能及时结转为实际收入 2.不能及时结转成本 3.不能依法申报缴纳所得税 国税发31号文出台背景 （二）伪造或高估成本 1.多列利息支出 2.多列预提费用 3.混淆成本对象界限 （其划分直接关系到成本核算是否真实合理） （三）利用关联关系转