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房地产非银行贷款融资模式介绍 目录 一、前 言 前言（一） 房地产业是一个资金密集型行业，从我国的房地产业的发展进程来看，其资金来源在很大程度上借助银行信贷资金和商品房预售收款；近几年来，随着我国资本市场体系的逐步完善，尽管其他融资方式也在逐渐增强着对房地产业的支持，但银行信贷资金和商品房预售收款仍起着举足轻重的作用。 从这些年的宏观调控政策来看，政府对房地产业进行宏观调控的时候，基本上都会将限制银行信贷资金、控制房地产企业预售等作为最为有效的手段。 09年12月上旬的中央经济工作会议和国务院常务会议，再次拉开了房调的大幕（详见附件一：2009年12月-2010年1月主要房调政策变化），随着房调的进一步推进，10年1月和4月国务院办公厅分别发布了的国办发〔2010〕4号和国办发〔2010〕10号文两个核心文件，银行信贷和房地产销售又是首当其冲。 前言（二） 在政府这种再次密集出台宏观调控措施和加强执行力度的压力下，对银行信贷资金和预售收款依赖较大的房地产企业将面临越来越大的资金压力。2010年1月和2月，央行两次上调存款准备金率，房地产企业的银行信贷资金来源更加收紧。 面对当前的严峻形势，房地产企业积极采取多种方式融资，减少对银行信贷资金、预售收款的依赖，努力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。 二、09年房地产业资金来源简析 09年房地产业资金来源简析（一） 09年房地产业资金来源简析（二） 三、当前主要非银行贷款融资方式 当前主要非银行贷款融资方式之一——股权融资（一） 当前主要非银行贷款融资方式之一——股权融资（二） 当前主要非银行贷款融资方式之一——股权融资（四） 当前主要非银行贷款融资方式之一——股权融资（五） 当前主要非银行贷款融资方式之一——股权融资（六） 当前主要非银行贷款融资方式之二——合作开发模式 当前主要非银行贷款融资方式之三——房地产信托融资（一） 当前主要非银行贷款融资方式之三——房地产信托融资（二） 当前主要非银行贷款融资方式之四——直接债务融资（一） 当前主要非银行贷款融资方式之四——直接债务融资（二） 当前主要非银行贷款融资方式之四——直接债务融资（三） 当前主要非银行贷款融资方式之五——房地产投资基金（一） 当前主要非银行贷款融资方式之五——房地产投资基金（二） 当前主要非银行贷款融资方式之六——夹层融资（一） 当前主要非银行贷款融资方式之六——夹层融资（二） 当前主要非银行贷款融资方式之七——典当融资 当前主要非银行贷款融资方式之八——股权质押融资 四、非银行贷款融资基本操作程序 房地产项目融资基本操作程序 五、附件 附件二：境外上市费用比较 一、前言 二、09年房地产业资金来源简析 三、当前主要非银行贷款融资方式 四、非银行贷款融资基本操作程序 五、附件 数据来源：国家统计局 受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，09年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。 据国家统计局的数据，2009年房地产开发企业的当年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，来自银行贷款的资金占到近35%的比例、来自预售收款的资金占到近28%，合计近63%；企业自筹、利用外资及其他资金占37%。 2009年，房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款11293亿元，增长48.5%，创近十多年的新高；定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长达116.2%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；利用外资470亿元，下降35.5%。利用外资由于境外金融危机及外资获利卖出等因素的影响下降更为明显，出现负增长。 上述资料充分表明，2009年房地产资金仍是由银行信贷资金和商品房预售收款起主导作用。随着国家宏观政策的进一步收紧，尽快拓宽融资渠道，降低对银行贷款资金及预售收款的依赖，已成为众多房地产企业迫在眉睫的大事。 当前主要非银行贷款融资方式图 房地产 企业融资 内部融资 定金 预收款 股权性融资 债权性融资 股权融资 合作开发 房地产信 托融资 首次发行上市 上市后再融资 买壳上市后再融资 直接债 务融资 间接债 务融资 回租 回买 企业债券融资 其他金融 机构贷款 民间融资 出租房地产 承租房地产 房地产保险公司 房地产抵押公司 房地产基金 管理公司 房地产财务公司 私募股权融资 外部融资 夹层融资 股权质押 贷款 境内上市融资 首次公开发行 即通过向不特定的投资者公开发行股票（IPO）的方式实现上市的目标，这种方式能够使企业在公开发行上市当时便能筹集到资金。 目前，A股IPO可以提供50倍左右的市盈率，但必须经过证监会批准，而证监会对房地产企业上市一直持谨慎态度，尤其是民营房企上市，审批极为严格，