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房地产策划师教材培训 中国就业培训技术指导中心组织编写 房地产策划培训讲师 ——吴永铭 第三章 房地产项目投资策划 第一节 项目效益评估 学习单元1 房地产项目成本估算 学习目标： ※掌握房地产项目的成本费用构成和成本费用估算方法 ※掌握房地产项目经营税费的构成和估算方法 ※能对项目成本进行估算 一、房地产项目投资于成本费用估算 一般房地产项目就其成本费用由开发成本和开发费用两大部分构成。 ※1.开发成本的估算 1.1土地使用权出让金 1.4建安工程费 1.6公共配套设施费 2.开发费用 二、房地产项目经营税费的构成和估算 房地产经营税包括两部分内容，即房地产项目开发期间的税费与房地产项目经营期间的税费。房地产经营期间的税费主要包括； 1.与转让房地产有关的税费 2.土地增值税 2.1税率计算 2.2增值额的计算 例2：某房地产开发公司建造并出售一栋写字楼，取得了1200万元人民币的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税率为6.43%，该公司为建造写字楼支付了100万元地价款，建造此楼又投入了500万元的房地产开发成本，由于种种原因该公司不能提供出准确的利息支出情况。试计算转让此写字楼的土地增值税。 1）确定房地产的转让收入 根据已知条件，可知转让收入为1200万元 2）确定转让房地产的扣除项目金额 1.取得土地使用权所支付的金额：100万元 2.新建房地产开发成本：500万元 3.与房地产有关的费用： （100+500）×10%=60万元（假设房地产所在地主管税务局确定的费用扣除比例为10%） 4.与转让房地产有关的税费： 1200×6.43%=77.16（万元） 5.财政部规定的其他扣 除项目，加计扣除为： （100+500）×20%=120（万元） 故转让房地产的扣除项目金额合计为： 100+500+60+77.16+120=857.16（万元） 3）计算转让房地产的增值额 1200－857.16=342.84（万元） 4）计算增值率 342.84÷857.16=40% 5）计算应纳税额 342.84×30%=102.9（万元） 一、财务评价的含义、作用、依据 二、财务评价的原则和基本道理 1.财务评价的原则 三、财务评价指标体系 1.根据建设项目财务评价指标体系作用分类 四、房地产项目投资效益的静态评价 1.投资收益率法 投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平，其计算公式为： 投资收益率=收益额/项目投资额×100% 2.2按累计收益额计算投资回收期 其计算公式为： 项目投资总额=∑ 3.最小费用法 3.1标准偿还年限内平均费用法 平均费用按下列式计算： Z年=C＋－×K 五、房地产项目投资效益的动态评价 1.净现值法（NPV法） 开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量，其计算公式为： F1=St－Lt 1.净现值法（NPV法） 在运用净现值进行项目经济效益评价时有如下几个问题需要研究： 2.内部收益率法（IRR法） 2.1内部收益率的经济意义 2.3内部收益率的评价 内部收益率是项目贴现率的临界值。 1）IRR与i相比较，反映项目盈亏状况。 IRRi,项目盈利； IRR=i,项目盈亏平衡； IRRi,项目亏损。 2）IRR与i0相比较，反映项目与社会平均水平相比的经济效益状况。 IRRi0,项目盈利超出社会平均水平； IRR=i0,项目盈利相当于社会平均水平； IRRi0,项目盈利低于社会平均水平。 3）IRR与IRR0相比较，反映项目与同期、同类项目盈利水平相比的经济效益状况。 IRRIRR0,项目盈利超出同类项目平均盈利水平； IRR=IRR0,项目盈利相等于同类项目平均盈利水平； IRRIRR0,项目盈利低于同类项目平均盈利水平。 【案例分析】 六、财务评价的基础数据和基本财务报表 一、投资项目运营的流程 1.投资机会选择与决策分析 2.3建设工程招标 1）开发建设项目的招标方式 2）招标机构 2.4开工申请与审批 2.5前期工作的其他环节 1）征地、拆迁、安置、补偿；施工现场的通水、通电、路通和场地平衡。 2）市政设施接驳的谈判与协议。 3）安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的顾客。 4）进一步分析市场状况，初步确定目标市场、租金或售价水平。 5）制定项目过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜。 4.租售阶段 * * 国家以土地所有者的身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。 1.2土地征用及拆迁安置补偿费 2）补偿费 1）土地征用费 1.3前期工程费 1）项目