房地产市场运行规律.pptVIP

2.1 房地产市场概述 2.1.1 房地产市场的含义与要素 1)房地产市场的含义 近年来，随着房地产业的飞速发展，整个房地产市场逐步呈现出由卖方市场向买方市场、有价格竞争向非价格竞争转变的新格局，使得所有的房地产开发企业都会密切关注房地产市场的变化、发展和走势。 房地产市场有狭义和广义之分。狭义的房地产市场是指房地产交易双方进行房地产买卖、租赁、转让、抵押、互换、典当等活动的场所；从经济本质上来讲，广义的房地产市场则是指房地产交易活动中各种交换关系的总和，是交易双方相互作用的一种机制，它包括房地产开发市场、房地产劳务市场、房地产资金市场和房地产交易市场在内的市场体系，是房地产经济运行的枢纽，是社会主义市场体系中的一个相对独立并且具有明显特征的专门化市场。它应该是经济学意义下的市场概念，本书所称的房地产市场都是广义的房地产市场。 2)房地产市场的要素 房地产市场同其他市场一样，其市场要素包括3部分： (1)市场主体 房地产市场主体是指在房地产市场进行交易活动的组织或个人，主要包括供给主体、需要主体和协调主体等。其中，供给主题是在房地产交易活动中对房地产交易活动中对房地产商品的需求者，如买房人、受让人、承租人等；协调主题是为防止因信息传递不准确、不顺畅或市场不能良性运转等原因导致房地产市场失灵十二进行市场协调的主体，如各级政府、行业组织、相关主管部门及其他组织和部门。 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材——房地产开发 (2)市场客体 房地产市场客体是主体交换的对象，是主体物质利益的体现，具体是指进行交易的各种房地产商品，如土地、住宅、商场、办公楼、写字楼、工业厂房等。随着社会分工的扩大和商品生产的发展，房地产市场客体的数量和种类也必然随之增加，并呈多样化趋势。 (3)市场环境 房地产市场环境是指影响供给主体进行市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力，一般包括宏观环境与微观环境。宏观环境是间接影响与制约供给主体营销活动的社会力量，包括经济因素、政治因素、社会因素、人口因素、政策法规与税制因素。微观环境是房地产业务往来过程中的直接影响因素。微观环境是房地产业务往来过程中的直接影响因素，包括供应者。顾客、营销中介、竞争者、社会公众（如融资公司、媒介公众、政府公众、公民团体公众、一般公众、内部公众等）和社会舆论环境。无论是宏观环境还是微观环境都会影响房地产试产，并且房地产市场环境也处在不断变化之中。 2.1.2 房地产市场的固有特征 由于房地产商品自身的特殊性，导致房地产市场将是一个区域性的不完全竞争市场。因此，房地产市场会随时间的变化而变化，也会随区域不同而出现差异。例如，深圳2006年的房地产市场与2004年的房地产市场是截然不同的；北京的房地产市场与重庆的房地产市场，在市场发育程度、影响范围、投资开发量、价格水平、供求结构等方面存在很大的差别。现从交换关系的双方，即从房地产需求和房地产供给两个方面来分析房地产市场的特征。 1)从房地产市场的需求来看 ①市场需求的广泛性。 市场需求的广泛性主要表现在两个方面：第一，住宅是人类生存最基本的生活资料人的衣食住行的需求与生俱来，地球上只要有人类的地方秋游对各式各样住房的需求。底儿，房地产是一切社会经济活动的物质基础。房地产编辑人们的日常生活和社会经济活动的各个领域，是人类生存、发展和享受的基本物质条件。 ②市场需求的多样性。 房地产的不同特性决定人们对房地产存在着不同形式不同层次的需求。即使对以满足生存需要为主要特征的普通住宅，不同 消费者，对建筑设计、住宅区域、环境也有不同需求。 ③市场需求的永续性。 这是房地产在使用价值上的必备性和不可替代性所决定的。房地产是人们日程生活和社会经济活动的物质基础,它不可能像6一般商品那样随着技术进步被社会所淘汰，而是随着生产力的发展，人们生活水平的提高，消费者需求的提高，对房地产商品的需求也逐渐提高。 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材——房地产开发 ④市场需求的融通性。 由于房地产市场价格昂贵，一套普通商品住房，按照国际惯例一般相当于家庭年收入的3~6倍或家庭25年的积蓄，因此人们在购置房地产时仅凭有限的自有资金是难以全部支付这笔开支，这就产生了有贷款和信用支持的融资活动。 ⑤房地产消费的长期性。 这是由房地产的耐久性决定的。土地局有用就行，房屋一经建成其寿命也可以达数十年甚至上百年，使用期限超过一半耐用消费品，而且人们购置房地产的支出比较大，对房地产的更替通常间隔很长时间因此，人们对房地产消费不同于一般耐用品，它具有长期性、持续性。 ⑥市场需求富有弹性。 在市场经济条件下，价值规律和供求规律起着决定性作用，和普通商品一样，房地产的价格直接性想着消费者的需求量。 2)从房地产市场的供给来看