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对当前房地产调整容积率补缴地价款评估中有关问题的讨论 黄山市昱安地产评估咨询有限责任公司　　管炜 一直以来，如何科学严谨地评估因容积率变更造成的地价变动，始终是困扰土地估价师的几个主要问题之一。近几年，随着房地产市场治理整顿的开展，特别是建设项目容积率专项监督检查的进行，使得这一问题变得更为突出与棘手。因此，有必要就容积率对地价的影响的理论基础与法律规范问题做出讨论，以解决这一土地评估中的实际问题。 一、容积率与地价关系的理论规律 房地产开发中的容积率与地价的关系，本质是房地产开发行为中的量－本－利关系，是开发数量（建筑面积）与开发收益之间的变动关系，一样适用有关边际收益变动的基本原则。如果将这一规律体现在容积率对地价的影响上，就出现以下的关系:假设非容积率要素保持不变，容积率增加主要引起房屋建筑面积的增多和层数的增加，在一定的层数内，层数增多，由于地基处理费变动的分摊，边际成本MC降低;当层数达到一定值时，需要作基础补强，增设电梯等投资，MC由下降转为上升，而边际收益MR则因建筑容量增大导致建筑环境质量下降而呈递减趋势。当MR=MC时，土地收益和土地价格均达到最高，此时的容积率为最佳容积率。若继续增大容积率，会因MR低于MC而使土地投资收益下降，地价也随之下降(图1)。当容积率为某一值F时，其对应的地价=总收益(ABHG阴影部分)-开发商资本和劳力投入的正常利润。当容积率为D时，