第一章物业及物业管理基本知识.ppt

* * 一、物业管理的策划阶段 （一）物业管理的早期介入 （二）制定物业管理方案 确定管理档次：根据物业类型和功能，规划物业消费水平 确定服务标准：不同类型、功能和档次的物业有所区别 财务收支预算：确定各项目的收费标准及支出预算；进行费用分摊；建立财务制度。 （三）选聘或组建物业服务企业 是指物业服务企业在接管物业以前的各阶段（项目决策、可行性研究、规划设计，施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件。 * * 二、物业管理的前期准备阶段 企业内部机构的设置与拟定人员编制 物业管理人员的选聘与培训 规章制度的制定 物业租售的介入 * * 三、物业管理的启动阶段 （一）物业的接管验收 新建物业的接管验收：由开发企业或建设单位向物业服务企业办理物业的交接手续 原有物业的接管验收：通常发生在产权人将原有物业委托给物业服务企业管理之际；或发生在原有物业业主改聘物业服务企业，在新老物业服务企业交接之际 * * （三）产权备案和档案资料的建立 （四）首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立 物业销售和用户入住达到一定比例（50%） （二）用户入住 通过宣传使用户了解和配合物业管理工作 配合用户搬迁：清洁卫生；协助用户搬迁；做好用户搬迁阶段的安全工作 加强对用户装修的管理 * * 四、物业管理的日常运作阶段 （一）日常综合服务与管理 （二）系统的协调 内部：与业主、业主大会、业主委员会的相互关系协调 外部：与相关部门关系的协调 * * 一、物业管理的起源 起源——19世纪60年代的英国 第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Organization 简称CBMO）。 第一个全国性业主组织——“建筑物业主组织”（Building Owners Organization 简称BOO）的成立。 美国又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owners Organization and Managers Association 简称BOMA）。 第三节 物业管理的起源与发展 * * 二、香港物业管理的产生与发展 20世纪60年代，香港地区的现代物业管理正式产生 1966年，香港地区物业管理方面的从业人员成立了英国皇家物业经理学会香港分会 非常重视对住户和业主自我管理、民主管理，“业主立法案团” 1990年成立“香港物业管理公司协会” * * 三、中国物业管理的发展历程 （一）中华人民共和国成立前的物业管理 已经出现代理出租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。 （二）中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理 物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维修保养，不带有商业色彩。 * * （三）改革开放以后的物业管理 我国最早开始物业管理模式探索与尝试的城市，是当时被列为沿海开放城市和经济特区的深圳。 1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，标志着我国大陆的物业管理迈出了第一步，也宣告了这一新兴行业在我国大陆的诞生。 1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广。 1993年6月，成立全国首家物业管理协会——深圳市物业管理协会。 * * 1994年3月，建设部颁布了33号令，即《城市新建筑宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法律依据。 1992年2月《城市住宅小区管理服务收费暂行办法》 1996年9月《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》 * * 中华人民共和国国务院令 第379号 　　《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。 总　　理　　温家宝 二○○三年六月八日 * * 四、中国物业管理行业的现状 （一）中国物业管理行业的特点 1．前期物业管理中开发、管理的一体化 2．多种经营模式并存 由原房屋管理部门转制而形成的企业化物业管理模式 由房屋管理部门组建的专业化物业服务企业模式 由房地产开发商组建的企业化物业服务企业模式 3．服务标准的多层次性 保障型：只要求物业管理做好最基本的物业维修保养、环境清洁