《信托结构的项目融资》.pdfVIP

信托法律关系的基本结构信托法律关系的基本结构 《中华人民共和国信托法》第2条：委托人基于对受托人的信任， 将其财产权委托给受托人将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名由受托人按委托人的意愿以自己的名 义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 信托是实现结构性融资的主要技术信托是实现结构性融资的主要技术 信托财产独立性信托财产独立性 信托财产的含义：是指受托人因接受信托而取得的财产或 财产权利，以及受托人对其进行管理、运用、处分而取得的 全部财产或财产权利全部财产或财产权利 信托财产独立性：是指信托财产独立于委托人、受托人及 受益人的固有财产受益人的固有财产，，在委托人在委托人、、受托人受托人、、受益人破产时受益人破产时，，不不 被列入破产财产范围，但法律法规另有规定的除外 信托分层技术：通过信托受益权的分层设计满足不同的融 资需求和投资者偏好资需求和投资者偏好 ： 优先级受益权：信托利益偿付顺序优先于其他级别的受益 权权，保障机制相对比较充分保障机制相对比较充分 次级受益权：信托利益偿付顺序劣后于其他级别的受益权， 一般由融资方或其关联方或特定第三方定向认购。 信托的基本优势信托的基本优势 信托具有设立方式多样化、信托财产多元化、信 托目的自由化的特点，可依据委托人的不同要求和 目的来设计，具有巨大的弹性空间。 与其他金融工具相比，信托工具具有财产隔离的 独特制度优势和全功能投资银行的业务优势，可以 实现融资、融物和直接融资与间接融资的混合运用。 几种基本的信托融资模式几种基本的信托融资模式 (一)单纯的信托模式 •债权模式 •股权模式 •股债结合模式 （二）结合有结合有限合伙的合伙的 信托模式信托模式 长春卓展收购项目融资案例分析长春卓展收购项目融资案例分析 长春卓展为长春卓展为一家家立足于东北足于东北三省省，，定位于中高端的全国知定位于中高端的全国知 名百货公司之一，截至2010年12月1 日，合计经营规模为 33.477万平米，公司总资产规模为47.77亿元。 上海国资下属平台公司上海盛融拟出售哈尔滨爱建商圈大 型商业综合物业型商业综合物业4343.5757万平米万平米，资产评估价值为资产评估价值为8080.6464亿元左亿元左 右，该商业物业持有主体为佰联德泓。 长春卓展与上海盛融达成了收购条款，总收购金额为29.5 亿元，采取承债式的股权收购。 整个并购交易的融资安排中，长春卓展出资10.75亿元， 夹层债权融资夹层债权融资1010.754754亿元亿元，中国银行并购贷款中国银行并购贷款1414.7575亿元亿元。 长春卓展收购项目融资信托部分的基本分析长春卓展收购项目融资信托部分的基本分析 福州某地产企业股权投资项目交易结构图 采用此种信托模式的优势采用此种信托模式的优势 利用信托计划对项目进行股权和债权注资利用信托计划对项目进行股权和债权注资 利用信托计划对项目进行股权和债权注资利用信托计划对项目进行股权和债权注资 带股权性质的集合信托计划存在的主要问题带股权性质的集合信托计划存在的主要问题 ——流动性不足 什么是流动性不足？ 现金流短期流动性不足是指当期信托财产收益现金流短期流动性不足是指当期信托财产收益 不足以支付当期应付的税费、信托费用以及应付 优先级受益人的当期信托收益问题 流动性不足产生的主要原因 现金流回笼存在不确定性、滞后性 项目开发建设相对较长项目开发建设相对较长，实现销售前实现销售前，可能出可能出 现现金流断层的现象。 流动性不足问题的解决方案流动性不足问题的解决方案 ——流动性支持安排 扩大融资规模：信托计划设立时，多募集一部分优先 级信托单位级信托单位，作为流动性储备资金留存于信托账户作为流动性储备资金留存于信托账户 信托受益权的承诺认购：由融资方和/或次级受益人 承诺在流动性不足时，认购特别类别相当于差额部分资 金的信托受益权 信托受益权的赎回与申购：在信托计划出现净赎回的 情情况时时，由流动性支持机构申购相当流动性支持机构申购相当于赎回与申购差额赎回与申购差额 的信托受益权份额；当信托计划出现净申购的情