为规避限购令之借名买房行为效力分析研究.pdfVIP

内容摘要 国家为限制房价而颁布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等购 房措施后，借名买房的现象屡见不鲜。虽然房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，法 律对思想意识没有约束力，但当事人之间的借名合同在发生争议时即是纠纷的焦点。这 类借名合同明显违背了国家的限购令措施，有观点认为，其合同效力不受影响，因为限 购令属于国家政策，不能构成违法。另一些观点则认为应当判定违法，但究其原因却说 法不一：第一种认为其违反了《合同法》第 52 条第2 项关于“恶意串通损害国家、集 体或者第三人利益”而无效；第二种认为其属于第5 项“违反法律、行政法规的强制性 规定”而无效；第三种认为限购令是为社会公共利益而设，应以违背法律、行政法规的 强制性规定与违背社会公共利益的“一元论”来考量规避限购令的合同效力。本文通过 引用两个关于违背国家政策而借名买房的案例，引出争议焦点所在，并从《合同法》第 52 条、代理、以及我国当前处理类似案件的实际做法，说明为规避限购令之借名买房行 为的效力。 本篇文章分为三个部分 第一部分：案例引入。引用两个案例，一是判定规避限购令之借名买房合同为有效 的案例，房屋仍归实际权利人所有。二是为规避经济适用房之规定而借名买房，其合同 被认定为无效而房屋归名义人所有的案例。都是不具备政府规定的某种购房资格，有意 回避政策、法规，而法院对法条的不同理解，导致了不同的判决。本文通过案例指出争 议的焦点与判决存在的问题，其分歧点在于对 《合同法》第52 条关于合同无效的不同 认识，对限购令性质的认识差异，及该类合同中存在的代理关系的不明析。 第二部分：为规避限购令之借名买房行为的效力分析。该部分是本文的重点，主要 从合同、代理、及现行关于借名买房问题的处理办法，分析为规避限购令之借名买房行 为的效力。合同方面主要从合同的一般理论，《合同法》第52 条第5 项关于法律、行政 法规的强制性规定，第4 项关于损害社会公共利益的规定，以及第5 项是否应和第4 项 作二元区分。分析违背法律、行政法规的合同的效力，将限购令定性为管理性的强制性 规范，需要同时违背社会公共利益才能认定合同无效，而规避限购令之借名买房合同正 1 符合这两个条件。同时，在代理上，可将借名行为分为直接代理和间接代理来讨论合同 效力。实际操作中，少数省份发布了指导借名买房的会议纪要，也界定了合同效力。因 此，得出的结论是借名买房合同应属无效。 第三部分：为规避限购令之借名买房争议的评析与解决建议。根据所述理论，再次 分析案例，找出判决中存在的问题并提出自己的观点。同时根据所述案例反应的问题， 给出解决建议。主要分为四方面：一是将长期实施的政策纳入立法内容；二是增强法官 适用法律的能力；三是房屋登记机关严格执行不动产管理制度；四是实施有效的房地产 调控政策。建议通过《价格法》调整房地产，同时政府应该增加保障性住房的供应以及 土地的供给，从根本上解决供求平衡。 关键词：借名买房；限购令；规避；合同；代理；效力 2 Abstract Countries to regulate the real estate industry to solve livelihood issues and promulgated the notice of “the state council concerning firmly curb the property price hikes in some cities after purchase measures. The phenomenon of borrowning name to buy a house is common. While the parties to the building business contract is the true meaning of said, the effectiveness of the law of ideological behavior constraints, but between borrow name agreed by the partie