高端对话城市综合体开发模式.doc

高端对话：城市综合体开发模式及风险规避下面是高端对话环节，主题是：城市综合体开发模式及风险规避，首先有请主持对话嘉宾上台：万商俱乐部主任杨泽轩????同时有请对话嘉宾上台：????中信地产集团副总裁禹来先生????东方伟业控股集团副总裁苏恒先生????国华置业副总裁黎明女士????联华国际集团地产运营中心副总裁李应聪先生????明发集团有限公司副总裁李美全先生????华润万象城副总经理郑义先生????香港信地集团董事长助理黄邦德先生????广东益华投资集团董事长助理兼首席商业顾问邓国坚先生 ????【主持人杨泽轩】尊敬的各位嘉宾、各位朋友，下午好！感谢主办方给这个机会来主持这场对话，之前大家分享了黄国雄教授、荀培路会长以及禹来博士关于城市综合体不少真知灼见，有人预言2010年将是中国地产的“城市综合体年”，比如说杭州政府就规划了100个城市综合体，所以我们本场的对话就围绕今年的焦点展开。 ????在开发大军中，我们也知道有国企，有民企，有专注于一二线城市开发的，也有深耕在二三线城市的，这里面既有上市公司，也有非上市公司，我们今天就把这些精英企业代表邀请到这里，跟我们一起分享关于城市综合体开发模式，以及其中他们在开发过程中面临到的或者体会到的风险，最后我们一起来对如何规避风险进行探讨。 ???? 首先，把话筒交给舒恒先生，先就城市综合体开发模式及存在的风险展开研讨。 ????【苏恒】谢谢主持人，我受东方伟业资控股有限公司董事长林端生先生的委托，东方伟业控股集团近四年来在发展中成长性企业，近年来已经在中国诸多地方也开始建设城市综合体，我谈一些感触。 ????【苏恒】城市综合体最开始发展的时候，出现超级大卖场，也是沃尔玛刚刚进入中国，我们有幸跟沃尔玛公司进行合作发展购物卖场，接着第二代产品开始开发购物中心，不但与沃尔玛购物终场同时，还兼很多的名品店，就是大型的购物中心。第三代再发展起来，现在大家感觉单纯的购物不适合，所以在购物中心里面发展很多吃喝玩乐，同时单纯购物商业的比重在下降，有一种俗话说起码商业购物比重下降50%才是比较合适的。第四代就是城市综合体，不单是有购物中心，也叫做shopping mall，同时还有酒店、住宅。城市综合体的发展是伴随着中国城市化的进程，以及我们现在城市里面，大量的新城区的建设，城市化建设，旧城区的改造，以及大量的工业企业退二进三，这种形式的需要，城市最合题的建设越来越显的更重要，这个也是彰显了在国内上非常热门的说法就是城市综合体的建设。我想今后也会出现第五代就是可持续发展的城市卫星区，也可以说未来也不是看不见摸不着，事实上现在已经开始出现了。低碳、环保成为全世界关注的话题，未来城市综合体当中，将会更多注重低碳、环保和各种节能技术的使用。还要有高中低档的结合，一个城市里面必然存在高端中端和低端，必须和城市发展相结合在一起，我们不能设想所有卫星城都是城市高档区，这里面应该找到一个有机结合点。 ????另外，对城市可持续发展的概念，对越来越高档化的城市综合体，还要充分考虑到可持续的运营，要减少那里面运营成本，也是另外一个说法叫做瘦身计划，要为经营者减负。城市综合体发展有很多的课题需要我们共同去研究和探讨。 ????【苏恒】第二个方面是怎么样规避风险？我们在实践中有几个这样的感觉，一个是建设首先要符合城市建设的规划，现在很多的城市里面规划建设相对比较滞后，所以很难讲是城市发展推动商业地产，事实上更重要的是经济发展推动城市发展，城市发展推动商业发展，经济发展前提又是我们国家主要的政策，所以说起来这不是单纯孤立的问题。另外，在商业选址要适度有前瞻性。 ????第三个要有良好国际大卖场，也就是东方伟业发展过程当中，取得很大的推动力，要有主力店，要把主力店规划好，安排好。第四个要适度超前。第五个还要有专业化，就是规划要专业化，实际上建筑规划方案当中，要提前把商业规划包括商业经济互动的规划，整个区域里面要提前融合到建设规划里面。所以我们互换不但是建筑规划设计院，还有商业规划设计院。第六个还有租售适当控制的原则，要注重建成以后可持续的运营，就是商业运营以及和物业管理的有机结合。第七要考虑风险控制，实际上风险控制和跟国内经济发展大气候，跟局部城市经济，跟城市发展小气候要同步。第八是可持续发展，城市建设的综合体当中，一个很大的因素要考虑到在城市综合体里面，适度引进住宅小区，引进人口，跟城市综合体互相促进，在经济规划安排中，要有高中低的布局安排，要考虑到低碳、环保、节约，把它发展成为一个很和谐的，宜居宜商的城市综合体。 ????这是我们一点体会和感受，谢谢大家。 ????【主持人】感谢苏恒副总裁的发言，他已经言简意赅把后面的药方都讲出来了，我们前半段把开发模式讲出来。接下来有请北京国华置业副总裁黎明女士，他们