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北京、上海城市房屋拆迁评估操作经验
北京、上海城市房屋拆迁
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评估操作经验交流
评估操作经验交流
评评估估操操作作经经验验交交流流
•北京、上海拆迁评估经验交流
•评估思路 •其他
•价格内涵 •操作程序 •报告形式 •工作量安排 •结果平衡 •收费标准 •专家鉴定 •补偿方式
一、评估思路
北京
� 住宅和非住宅评估思路有区别,但总体思路是把房地产价格拆分为土地价格
(基准价格或区位价格)和房屋价格(建筑物价格)
�1.住宅
住宅根据《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(2009年6月实施)操作。
技术路线是参照待拆迁地域周边新建商品房,设定标准房地产(全新状态、毛坯房),
选用类似新建商品房作为比较案例,采用市场比较法计算出标准房地产市场价格。再减去标
准房地产建筑物重置价格(1475元/平方米),得到基准价格(土地价格)。
基准价格经过层次、朝向等修正后,加上估价对象的建筑物价格,即为分户评估价格。
�2.非住宅
非住宅根据《北京市城市非住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(1999年实施)操作。
主要技术路线与住宅评估类似,区别在于基准价格是根据政府下发的区位价格表计算得
到,而非通过市场比较法计算得到。
一、评估思路
上海
�一、分为居住类和非居住类房屋评估,采用的主要评估方法有所区别。
�1.居住类房屋(除特殊住宅外)评估普遍采用基准价格修正法。
基准价格修正法的主要技术路线和目前的操作的分类评估基本一致,主要区别是基准价
格进一步细化(不同类型的居住类房屋分别做不同的基准价格),并由评估公司在基准价格
的基础上评估到分户价格。
“对于房屋建筑类型相同、功能完整性相同或相似的同一拆迁地块的成片居住房屋,可采
用市场比较法确定典型房屋的市场价格,作为该拆迁范围同类房屋的基准价格。然后根据不
同房屋的楼层、朝向、采光、通风等因素,对该基准价格进行适当的调整、修正,确定其它
被拆除房屋的评估价格。”
�2. 非居住类房屋,根据房屋实际情况采用适当的方法进行评估。
若同类房屋差异不大,可考虑采用基准价格修正法;若房屋差异过大,在市场比较法、
收益法、成本法中选用适当的方法,做一房一价。
收益法中的租金案例,可以直接选用中介网站上的租赁信息,全屏截取后即可视为真实、
可质证的案例信息。
二、价格内涵
北京 上海
�拆迁评估价格内涵基本近似于所 �拆迁评估价格内涵为估价对象正常市
在区域的新建商品房。 场价格。
�评估价格=新建商品房价格-新房 �据上海估价公司介绍,实际拆迁补偿
建筑物重置价格+估价对象建筑物 价格一般约为房屋拆迁评估价格的2倍
价格 左右,其他各项奖励费用标准较高,并
且是按户籍人口来计算奖励。
�“房地产市场评估单价低于最低补偿
单价标准的,按最低补偿单价标准计算。
最低补偿单价标准,为被拆除房屋同区
域已购公有居住房屋上市交易的平均市
场单价。”
三、拆迁评估操作程序
北京
�⑴评估公司投
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