北京、上海城市房屋拆迁评估操作经验.pdfVIP

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北京、上海城市房屋拆迁评估操作经验

北京、上海城市房屋拆迁 北京、上海城市房屋拆迁 北北京京、、上上海海城城市市房房屋屋拆拆迁迁 评估操作经验交流 评估操作经验交流 评评估估操操作作经经验验交交流流 •北京、上海拆迁评估经验交流 •评估思路 •其他 •价格内涵 •操作程序 •报告形式 •工作量安排 •结果平衡 •收费标准 •专家鉴定 •补偿方式 一、评估思路 北京 � 住宅和非住宅评估思路有区别,但总体思路是把房地产价格拆分为土地价格 (基准价格或区位价格)和房屋价格(建筑物价格) �1.住宅 住宅根据《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(2009年6月实施)操作。 技术路线是参照待拆迁地域周边新建商品房,设定标准房地产(全新状态、毛坯房), 选用类似新建商品房作为比较案例,采用市场比较法计算出标准房地产市场价格。再减去标 准房地产建筑物重置价格(1475元/平方米),得到基准价格(土地价格)。 基准价格经过层次、朝向等修正后,加上估价对象的建筑物价格,即为分户评估价格。 �2.非住宅 非住宅根据《北京市城市非住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(1999年实施)操作。 主要技术路线与住宅评估类似,区别在于基准价格是根据政府下发的区位价格表计算得 到,而非通过市场比较法计算得到。 一、评估思路 上海 �一、分为居住类和非居住类房屋评估,采用的主要评估方法有所区别。 �1.居住类房屋(除特殊住宅外)评估普遍采用基准价格修正法。 基准价格修正法的主要技术路线和目前的操作的分类评估基本一致,主要区别是基准价 格进一步细化(不同类型的居住类房屋分别做不同的基准价格),并由评估公司在基准价格 的基础上评估到分户价格。 “对于房屋建筑类型相同、功能完整性相同或相似的同一拆迁地块的成片居住房屋,可采 用市场比较法确定典型房屋的市场价格,作为该拆迁范围同类房屋的基准价格。然后根据不 同房屋的楼层、朝向、采光、通风等因素,对该基准价格进行适当的调整、修正,确定其它 被拆除房屋的评估价格。” �2. 非居住类房屋,根据房屋实际情况采用适当的方法进行评估。 若同类房屋差异不大,可考虑采用基准价格修正法;若房屋差异过大,在市场比较法、 收益法、成本法中选用适当的方法,做一房一价。 收益法中的租金案例,可以直接选用中介网站上的租赁信息,全屏截取后即可视为真实、 可质证的案例信息。 二、价格内涵 北京 上海 �拆迁评估价格内涵基本近似于所 �拆迁评估价格内涵为估价对象正常市 在区域的新建商品房。 场价格。 �评估价格=新建商品房价格-新房 �据上海估价公司介绍,实际拆迁补偿 建筑物重置价格+估价对象建筑物 价格一般约为房屋拆迁评估价格的2倍 价格 左右,其他各项奖励费用标准较高,并 且是按户籍人口来计算奖励。 �“房地产市场评估单价低于最低补偿 单价标准的,按最低补偿单价标准计算。 最低补偿单价标准,为被拆除房屋同区 域已购公有居住房屋上市交易的平均市 场单价。” 三、拆迁评估操作程序 北京 �⑴评估公司投

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