《北京CBD商业地产世界城项目全案策划策划案》.ppt

7.1.2 首年租金预测 注：表中引用面积按照发展商提供的平面图数据计算 遵循商业定位，我们选取各业态的主力品牌商户（主力店商户）作为推导依据。 主力商户在承租面积、盈利能力、承租能力方面都具有行业代表性。 本次推算所引用的商户月均营业收入是指经营初期的一般盈利水平。 业态 总面积（套内M2） 楼层分布 目标品牌商户 承租面积（M2） 月均营业额（元） 租金费率 月均租金（元） 单位 日租金 大型餐饮 4272.03 3F、4F 锦庐、潮皇食府 1200 1440000 10% 144000 4.0 休闲餐饮 3588.19 B1、1-2F 一茶一座、真功夫 300 600000 12% 72000 8.2 主题餐饮 1679.03 B1 Hello Kitty餐厅 500 500000 18% 90000 6.0 休闲娱乐 2547.62 B1 魔术咖啡吧 150 180000 15% 27000 6.0 特色集市 1406.72 B1 每日新鲜、泡芙工坊 30 75000 18% 13500 15.0 主题酒吧 2757.3 B1、1-2F BLUE FROG 400 800000 12% 96000 8.0 品牌、特色零售 5564.06 1-2F SEPHORA 300 787500 12% 94500 10.5 零售类生活配套 600 B1 绿叶子超市 600 1125000 8% 90000 5.0 564.25 澳西奴、特百惠 50 78750 20% 15750 10.5 服务类生活配套 3263 3F 思妍丽 600 810000 10% 81000 4.5 合计 26242.2 —— —— —— —— —— —— 7.5 首年建议租金： 7.5元/天/平方米(套建） 假设本案为销售型物业，依据市场可接受的8%-10%的商业物业投资回报率计算，本案 B1-4F、共 5 层的商业物业的销售均价预计为： 2.74-3.42万元/平方米 商铺需要养是不争的事实，新兴商业在开业的首年的盈利水平一般是正常营业期的60%-70%。 随着商业的逐渐成熟，商户盈利能力将逐步提高，大致经过两年左右的时间经营将步入正轨，因而租金递增的周期也大致遵循这一时间规律。 7.1.3 租金递增预测 备注：1、为便于计算，各业态以各自签约时间周期为租金递增周期。考虑到实际递增周期可能短于签约时间，因而将租期 长的业态的租金递增率提高相应的比例，以便在合同后期集中体现总的递增量。 2、租金递增率为保守估计，具体递增情况将视商业实际运作情况而定。 业态 总面积（套内m2） 租期 首期租金 递增方式 首期递增率 二次递增率 三次递增率 大型餐饮 4272.03 8 4 2、3、3 10% 8% 5% 休闲餐饮 3588.19 3 8.2 1、1、1 10% 8% 5% 主题餐饮 1679.03 5 6 2、1、1 10% 8% 5% 休闲娱乐 2547.62 3 6 1、1、1 8% 5% 3% 特色集市 1406.72 2 15 1、1、1 10% 5% 5% 主题酒吧 2757.3 5 8 2、1、1 10% 8% 5% 品牌、特色零售 5564.06 2 10.5 1、1、1 10% 5% 5% 零售类生活配套 　 600 5 5 2、1、1 8% 5% 3% 564.25 2 10.5 1、1、1 10% 5% 3% 服务类生活配套 3263 5 4.5 2、1、1 8% 5% 3% 总计/均价 26242.2 —— 7.5 —— —— —— —— 7.2 租金收益预测 备注：上述收入预算是基于完整财政年度的计算，未考虑免租期及招商率。 　 面积 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 餐饮租户 3年期 3588.19 8.2 9.0 9.7 10.2 10.7 11.3 11.8 11.8 11.8 11.8 5年期 1679.03 6.0 6.0 6.6 7.1 7.5 7.9 8.3 8.3 8.3 8.3 8年期 4272.03 4.0 4.0 4.4 4.4 4.4 4.8 4.8 4.8 5.0 5.0 年租金小计 9539.25 20,653,692 21,727,637 23,664,133 24,625,639 25,513,877 26,995,398 27,974,680 27,974,680 28,345,167