《房地产报告网—2016年8月重庆南方康桥营销策划报告终稿[大盘、教育地产]09-107p》.ppt

代言人营销 邀请具有较高知名度、与本项目形象气质吻合的明星代言项目或参加活动，快速引爆市场。 故事营销 针对本项目的产品、区位、服务等方面精心编撰故事，形成口传。 外卖场的设立 在销售部整改完毕前正式承担接待任务； 建议在推广诉求以项目为主时投入使用（9月上旬） 在观音桥商圈或者两路等人流量大的地段设立，前期选择2个点设立外卖场； 外卖场装修宜简单，重在软装上凸显项目特色； 现场包装 A、工地围墙 根据推广阶段上不同内容，配合整个推广阶段 有主次划分： 在示范区、销售中心视野内的建议更注重品质感、突出特点——围墙户外化 其余部分以形象宣传为主，更换周期可适当增长 建议：采用异型工地围墙+主要部分外打灯 突出品质感和特色 B、导视系统 与围墙同期完成，且风格统一 项目内部导视系统 + 外部导视系统 外部：交通路牌、引导指示系统、主路口包装 内部：引导指示系统 注意细节：如警示标记等 现场包装 销售道具——电瓶车 引进看房电瓶车，突显项目高品质形象，解决客户看房距离远的问题。 看房直通车 在主要客户可能来访区域设置看房直通车，接送客户到现场看房。 提供相对固定、中心的乘车点。 如观音桥新世界百货旁停车场 服务标准 酒店式服务标准 包括：置业顾问、保安、保洁、吧员、礼仪人员等。 价格策略 定价原则—— 结合市场动态，确保快速回笼资金，有利于销售为终极目标 定价方法—— 市场定价法与成本定价法结合 定价策略—— “低开高走”+“高性价比” 价格支撑 3500元/㎡（建面均价） 130万方 宏大规模 丰富完善 教育资源 英伦风格的 产品品质 丰富齐备的运动配套 公共交通快速改善 艺术化的园林景观 09-10年销售价格演变 均价 3400元/㎡ 3600元/㎡ 3500元/㎡ 11月 12月 10月 1月 2月 3月 3650元/㎡ 市调结论： 区域各楼盘在正常销售阶段的月成交量在15-50套左右。 根据对两路市场的长期跟踪调查，区域各楼盘月成交量受推盘节奏、季节周期等因素影响波动较大，月成交量在7-150套之间，正常销售阶段一般在15-46套之间。 根据本项目的开发序列规划，今年推出市场进行销售的是一组团第一批次房源，共4万平米体量，参考前面天晟提供的市场数据，如今年下半年宏观市场未发生大的转变，天晟计划： 销售周期：6个月可实现90%的销售率 销售周期 销售策略 由于： 本项目存在地段偏远、产品缺乏创新等劣势 传统坐销已不能适应市场竞争需求 本项目的销售策略应采取“坐销”+“行销” 前期重视渠道（团购）营销 中期重视活动营销和体验营销 后期重视客户维护和口碑传播 五 规划设计与配套建议 （一）规划设计类建议 1、高层户型增加空中院馆等创新设计（加大户型创新力度） 针对后期高层产品户型加大创新设计，加入空中院馆、空中花廊等设计，加大赠送空间，提升项目附加值。 2、低层户型增加私家庭院等创新设计（加大户型创新力度） 针对后期低层产品户型（特别是花园洋房、联排别墅等产品形态），引入层层退台、双地下室、私家庭院等创新设计理念，提升产品价值感。 3、打造小镇体验中心（广场式集中商业） 在组团交汇处并靠近碧水湖附近打造一个小镇中心，成为整个区域的商业中心、交流中心、休闲中心，主要考虑修建一个英式风格的体验式广场，以此为中心延伸布置适量的体验式商业和休闲设施，并注重艺术元素的运用，形成整个项目的精神堡垒和区域标志性场所。 项目初期 核心区域：两路主城区及周边各工业园区 拓展区域：三北区域（江北、北部新区） 辐射区域：主城各区、近郊区县（1小时范围内） 项目中后期 包括主城各区和近郊区县在内的全市范围 区域定位 目标客户群定位 本项目作为100万方规模大盘，其目标客户的辐射范围和涵盖人群必定十分广泛，但项目初期面市时，由于整体规模效应以及教育优势还未完全显现，目标客户的主要来源区域将以本地区域（两路区域）为主，而随着项目开发的逐步推进，整体规模效应将逐步呈现，目标客户的区域性将很快被打破，真正成为全市性的品质大盘。 人群定位 职业构成描述： 企事业单位管理人员 政府年轻公务员 个体工商户 青年教师、医护人员 拆迁户 少数老龄退休人群 关注小孩教育，看中区域发展潜力、小区人文氛围的广大中间阶层 家庭构成描述： 两口之家 三口家庭； 少数三代同堂家庭； 年龄构成描述： 年龄结构以25-40岁为主； 年龄结构以40-50岁为辅 目标客户细分特征 目标客户群定位 项目总体市场定位 强调先有教育再有地产，是地产融入教育 强调项目的唯一性，即：重庆唯一以教育为基础的宜居新城 本项目立足整个重庆，着力打造一流精品项目 作为130万平米超级大盘，必然要强调社区的复合