《德居项目可研报告》.doc

目 录 一、总 论 1 二、市场预测 5 三、建设规模与产品方案 10 四、选址方案 13 五、节能节水措施 16 六、环境影响评价 19 七、劳动安全卫生与消防 22 八、组织机构与人力资源配置 24 九、项目实施进度 28 十、投资估算 28 十一、融资方案 31 十二、财务评价 33 十三、社会评价 34 十四、风险分析 36 十五、研究结论与建议 38 十六、附图、附表 41 十七、组员评价 55 一、总 论 一．项目背景 1.项目名称:德居。中央城 2.开发单位概况 开发单位是临沂德居房地产开发集团公司，公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。 3.可行性研究报告编制依据 （1）项目建议书及其批复文件 （2）国家及临沂市颁布的相关法律、法规、政策 （3）临沂市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要 （4）临沂市2007、2008年国民经济和社会发展统计公报 （5）临沂市城市总体规划大纲（2000—2020年） （6）北城新区的经济和社会发展规划 （7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （8）《临沂市市区基准地价》 （9）临沂市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （10）投资项目方签定的协议书或意向书 （11）编制《报告》的委托合同 二．项目概况 1.拟建地点 本项目总占地约120余亩，建筑面积25余万平方米。位于临沂市南坊新区中心的核心——五洲湖南畔、规划市民中心的东西两翼，与新市政府大楼隔湖相望，占据南坊中心区绝佳人文景观资源，最大化共享市政配套服务。 2.建设规模与目标 中央城项目规划总用地120余亩，建筑面积25万平方米，小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。 3.主要建设条件 1. 供水 在小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨水、污水排放 项目两侧大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。 3. 供热 拟从新敷设的供热干线接入。 4. 供电 拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。 5. 供气 已引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 6. 电信 本项目预计需装机容量为820门的程控交换机， 4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金***万元，贷款***万元，再加上房屋预售款，共投入总资金*****万元。 本项目完成后，预计销售收入为120000万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加***万元、所得税***万元、提取法定盈余公积金及公益金***万元后，预计累计未分配利润为****万元。 5.主要技术经济指标 技 术 经 济 指 标 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 30000 总建筑面积 平方米 25W 居住建筑面积 平方米 公共建筑面积 平方米 居住居数 户 平均每户建筑面积 平方米 平均每户居住人数 人 容积率 绿化率 % 住宅栋数 栋 平均层数 层 地下车库面积 平方米 停车位 个 三．问题与建议 考虑到德居现代城建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于南方新区的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。 二、市场预测 一．市场调查 据2007年临房指数报告显示:房地产综合物业价格为3968.76元/m2,住宅平均价格为3217.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。 目前临沂市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看,120m2--140m2的住宅面积目前是临沂市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。 购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调