《新华国际可行性分析报告》.doc

宝润国际可行性分析报告 第一部分 市场调研 宏观环境分析 1、城市规划 长寿要建独具特色的大城市： 到2020年，长寿的总人口数将达到95万，2020年城镇人口总数为73万。根据长寿区城市发展趋势及产业发展速度，。中心城区人口将达到55.5万人。在用地规模上将达到66.6平方公里，远景将达到120平方公里。 长寿的发展目标及战略定位：长江上游经济带的重要 发展节点；我国西部地区重要的石油、天然气化工基地；长三角地区和重庆都市区重化、冶金等产业转移的重要承接地；为一小时经济圈辐射渝东北和川东地区的区域物流中心。长寿在一小时经济圈的发展格局表现为一圈的拓展带。这个拓展带将依托长江黄金水道和沿江交通干线，以长寿、涪陵为新的区域成长支点，利用两区现有的产业和城镇发展基础，形成东西向发展。以凤城为核心的主城，将定位为长江上游经济带的重要发展节点。到2020年，我区的国内生产总值将达到650—900亿元，人均国内生产总值将超过8000美元。城镇化水平2006年全区城镇化率为44.5%，到2010年为54%，到2020年达到70%。 长寿将采取积极融入主城的发展策略，发展为重庆主城的新城区；同时强化作为一小时经济圈范围内未来大城市的职能。长寿中心城区含凤城街道、晏家街道、渡舟镇、八颗镇、江南镇，规划城镇人口：55.5万人，并为长寿中心城区重化工业发展和为未来的发展留足空间。长寿湖将作为中心城区的组团之一，成为人们的第一居所。中心镇包括：葛兰、洪湖等街道；一般建制镇：包括万顺、云台、海棠、龙河等10个镇。 长寿的空间发展策略：“南北区分”；“一带一轴”；“两山两湖” “南北区分”实行全区空间差异化发展 “一带一轴”实现空间聚合增长、点轴推进 “两山两湖”建构长寿生态安全屏障 “以城带乡”通过大力壮大城镇实力，带动城乡统筹目标实现 长寿的空间发展分区：一个中心城区，三个城镇群：中心城区、北部城乡发展群、西部城乡发展群、东部城乡发展群。 结论： 通过以上的阐述表明，随着重庆成为“城乡统筹经济试验区”，长寿未来的的发展将带来巨大的空间和机会，但这种空间和机会在短期内不会有明显实质性的效果，这将是一个长期而漫长的过程。 而这一利好政策带来的新一轮房价上涨，非理性消费因素占了很大的比重，在市场透支后，加上政府对房价的调控力度加大，很长一段时间内，市场有效需求将会出现断层。 2、宏观需求分析 年份 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-7月 住宅年销售面积（单位：万方） 54.78 45.88 67.72 54.91 54.81 51.67 增长率（%） \ -16.25% 47.60% -18.92% -0.19% \ 分析： 从2002年到2006年，长寿区最近五年的市场消化量的增长率来看，除2004年达高达47.5%的增幅外，其他年份都出现了不同程度的负增长，2003年、2005年两年甚至超过了15%，分别达到了-16.25%和-18.92%，而2004年是整个重庆楼市翻天覆地变化的一年，所以2004年的高增幅不能反应市场需求的真实情况，这表明了长寿区的市场有效需求有限。 2007年长寿整个楼市价格的大幅上涨，很大程度上是受成渝两地成为“城乡统筹”试验特区的政策导向的影响，在“9.27”新一轮政策调控之前很多楼盘一推出就售完，主要的原因是消费者担心房价上涨，提前购房，很大程度上透支了市场。在“9.27”新政策之后，很多开发商处于观望状态，市场的放量相当少，只有少数老盘加推少量的单位，所有新盘和大多数的在售楼盘都无放量。 二、板块市场分析 1、板块的划分 从地图上可以看出，长寿区房地产市场分为老城区板块、桃花新城板块以及潜在的工业园区三大板块。 在此次调研的过程中，我们一共统计了在售和即将面世的项目共18个，其中老城区占6个，桃花新城板块12个。不难看出，桃花新城是现阶段长寿区房地产开发的热点区域，福建华盛的盛世桃园、洋世达的阳光世纪城和圣天湖等项目已在消费者当中当的影响力。 板块区域 老城区板块 桃花新城板块 楼盘（个） 6 12 所占（%） 33.30% 66.70% 工业园区板块 虽还未有项目上市销售，但以渝开发为代表的开发公司已在此板块大量的圈地，随着重钢等大型的企业入驻，该板块将逐渐的活跃起来。 老城区板块 老城区发展相对较早，2003年以前的商品房开发基本上都集中在这里，但是由于地块有限，又处于房地产刚刚起步的阶段，所以基本规模大都偏小，而且品质一般。 老城区目前的主要价格集中2100-2500/平方米之间。除翰林港湾之外，目前面世的项目长寿佳园、金华云鼎等已经面世项目都在2300元/平方米。且产品都已高层、小高层为主，同质化严重，提供的产品、服务以及相关的附加价值与