《水岸新都项目营销报告(改稿)》.ppt

广告 未来营口房价最高的区域 区域完善的城市规划打造最宜人居的居住环境与交通网络 大量的土地出让量加速区域产品竞争升级，未来高端项目将不断出现，从而拉高区域价值 总之，让大众人群认识到区域未来巨大的升值潜力，激发投资热情！ 第二战役：主动出击，拓展目标客群 利用一切可利用资源，多元化、多渠道拓展客户 客户分析： 本项目客群将随着区域整体发展变化而变化 沿海基地企事业单位员工 投资需求 改善需求 老城区改善、投资、分巢型 城乡挤入型客群 市场的客源结构 外地投资性客群（东三省） 区域进驻产业单位员工刚性需求 启动期主力客群 发展期主力客群 成熟期主力客群 解决策略： 本地客户营销手段吸引 营销推广手段多样化，通过媒介包装，小活动暖场，大事件造势等多种方式加大推广力度，扩大本地客群认知认可，从而吸引营口及周边地区置业人群。 外地客户渠道拓展 由于项目所处区域暂时居住条件不成熟，因此前期多以投资客群为主，这就要求我们必须拓展营销渠道，吸纳外地客群投资需求才能满足目前产品供应量。 媒介包装1： 户外媒体的重新包装设计（工地围挡、道旗、擎天柱广告牌、车体等）增强项目形象差异化提升品质感，扩大项目知名度与卖点传播。 媒介包装2： 在当地主流报纸媒体、广播媒体、电视媒体投放广告，利用大众媒体的实效性，快速炒热区域板块和传达项目卖点。形成社会广发认知 媒介包装3： 销售物料的重新包装设计，包括楼书、折页、海报、户型单页等 小型活动暖场1： 中秋节活动： 通过派发月饼、有奖问答、合家欢乐摄影评选等小型活动在售楼处进行不断的暖场，积累项目人气，同时通过活动实现老客户带新客户，并现场转化意向客户。 小型活动暖场2： 家庭拓展训练营活动： 每周末在售楼处报名，以家庭为单位，组织野外拓展训练营。通过活动中对项目潜移默化的宣传，引导意象客户加深对本项目的了解并产生好感。 活动主题：圣诞节嘉年华派对 活动时间：12月25日 活动目的：冬季进入销售淡季，举行派对活动，邀请意向客户到现场，老客户热场现场转化逼定 邀约客户：近期积累意向客户，成交老客户 活动形式： 1、售楼处现场，圣诞节布置。圣诞老人合影，兔女郎表演、化妆舞会、魔术表演、骰子、棋牌互动游戏。 2、红酒、冷餐、火鸡、烧烤、水果沙拉自助餐饮。 3、现场成交的客户送价值5000元的装修基金。 4、转介绍成功的老业主将获得价值300元的家用电器 圣诞节嘉年华派对活动 大型活动营销： 全民健身马拉松活动 2011年5月，联合政府举办全民马拉松大赛（由市中心出发，环绕沿海产业基地，再回到市中心），通过形象包装此大型活动利用全民参与性快速提升项目知名度和美誉度。 外地客户渠道拓展 参加大连、沈阳、鞍山，甚至吉林、黑龙江等城市的房展会，利用营口沿海产业基地规划发展前景及价格优势吸纳外地投资客群。 针对外来进驻企业组织团购活动 把握大企业人员进驻的契机，开展团购营销 活动主题：感恩答谢教师节活动周 活动时间：2011年9月5-11日 活动目的：针对周边学校的老师进行宣传，促成意向团购 目标客户：大学园及实验中学老师 活动形式： 1、活动周期间来访售楼处的老师将获得鲜花作为教师节的礼物 2、活动期间凭教师证级别不同优惠额度不同 3、5名以上教师购房将享受教师节感恩优惠活动基金。 感恩教师节团购活动 第三战役：专业化营销、差异化推广 全面提升项目营销专业度，建立大盘市场营销理念，确立产品竞争优势 六大营销理念确立竞争优势 1、体验营销 2、概念营销 3、品牌营销 4、价格营销 5、案场营销 6、产品营销 区域未来发展升值前景 政府背景开发企业，值得信赖 区域最高性价比楼盘 强化销售现场管理，提高案场转化成功率 放大产品质量、户型舒适度，与高层观景优势 眼见为实，样板展示 体验营销 在项目一期公建部分设立新营销中心，充分体现项目品质，拔高项目形象，方便客户看房。 营销中心： 样板间： 目前周边在售楼盘均没有样板间，本项目工程进度较快，可优先于竞争对手先行装修样板间，利用样板间的体验式营销形成竞争优势。 根据项目工程进度，开展示范区的打造，利用示范区的实景体验增强项目竞争力 示范区： 概念营销 沿海产业基地的宏伟规划蓝图，描绘了区域房地产巨大的升值潜力，在这种大的背景下，我们还要营造自身特有的居住理念和生活方式形成与目标客群的精神层面对接： 大发展、高品质、优生活 升值，风情、美景、健康、亲水、便利、成长 围绕这个主题开展推广，解读项目的规划布局、建筑、户型、景观、生活配套等的同时，完善园林和商业、教育、休闲等配套设施，营造一个全新的生活主场形象。 品牌营销 利用开发商政府背景、建设企业的业绩，强化置业客群对项目的信心，同时树立项目作为沿海产业基地启动住宅配套的样板工程形象。 样板工