星城ZH大厦物业调整建议及营销工作提案.ppt

方案需解决的几个问题 一、项目概况 二、项目定位调整、对比及投资估算 三、营销整体工作时间安排表 四、结论 一、项目概况 项目位于枫林路与西二环交汇处西北角，大河西交通枢纽正北方，是城市、城际交通核心地段。 2、项目主要经济技术指标 1、项目优劣势（SWOT）分析及核心价值体系 1、临汽车西站，是城市、城际重要交通枢纽 2、综合配套齐备，各类生活要素完善 3、住宅以30-50㎡小户型为主，便于销售 4、商业柱网周正，能满足多数经营需求 5、项目权属清晰、决策集中，具备开发实力 2、项目定位 由本案形象定位引发的对功能定位的思考 项目地段、区域商业发展环境、区域商务消费需求决定了本案在形象定位时需要高举高打，着力塑造商务综合体的项目形象。 通过前期沟通，我们初步了解了甲方对项目的整体功能定位与开发诉求，我们将以此为依据，对项目定位方向做共同探讨，并提出优化方案。 根据原有定位方案，参考现阶段区域内房地产市场销售行情，我们采取加权分析法对本项目住宅产品的销售价格进行测算。 商业裙楼部分因考虑持有，暂以操盘经验对价格进行估算。 方式一：区域分类、综合分析 本案选取了区域当前具有代表性的可类比同档次项目进行对比，以期综合目前市场大环境与区域局部环境中项目的价格因素。 方式二：赋予权重、力求准确 1、对不同因素对项目的影响赋予权重； 2、对区域的不同赋予不同的权重； 3、对类比项目对本项目的影响不同赋予权重； 原定位方案投资估算表 按照原定位方案以及物业持有比例，项目可售部分销售额约22312.22万元，开发成本约21990.91万元，可获得自有物业15689.28㎡。 原定位方案优劣势分析 优势：开发商持有一定比例的物业，可作为企业长期收益来源； 劣势1：持有物业比例过大，难以实现短期变现； 劣势2：大河西交通枢纽自设25万平米综合性商业，规模优势明显，势必将设置超市、百货主力店等综合型业态，本案负一层超市定位极易受其影响，届时可能出现负一层滞留的情况，另超市主力店月租金普遍在30-40元/㎡，租期长，递增幅度小，对项目物业结构要求、外立面、通道设置要求高，投资回报期较长。 劣势3：裙楼2、3楼电器主力店的定位也存在租金低、租期长、递增幅度小诸多问题。且对项目整体商务定位的价值提升作用有限。 原功能定位方案存在的主要问题 同时，建议对项目整体定位方案进行优化调整如下： 优化定位方案调整建议 优化定位方案开发诉求 优化定位方案特别说明： 1、转换层的利用：转换层层高以4.8米设置，可在该层设置电梯出口，待综合验收完毕后自建物业用于自用或出租，获取租赁收益； 2、商务酒店的变现——变现方式有两种： （1）设置酒店功能楼层，为客户定制物业、定向开发 ，面向该客户销售，由该客户自营； （2）引入产权式酒店销售模式； 3、 超市功能的设置实质上将极大影响本项目裙楼、塔楼的功能定位和整体形象，建议择优考虑； 4、将负一层计容的超市面积转为裙楼四、五层变现销售； 定位优化方案投资估算表 按照优化定位方案以及物业持有比例，项目可售部分销售额约28523.75万元，开发成本约24566.19万元，可获得自有物业12216.83㎡。 优化定位方案将负一楼计容部分变现销售，实现了开发收益最大化； 优化定位方案实现了项目商业、住宅产品的多样化，符合项目整体商务性定位的要求，有利于提升项目的商务形象和商业价值； 与原方向相比，优化定位方案能实现项目商业、住宅整体售价的提升，促进销售； 优化方案中保留了商业价值最大的裙楼1、2、3层，优化后的商业定位在租金收益和租售灵活性上有较大的提升； 优化定位方案中对商务酒店的设置有利于塑造项目高端商务价值体的形象，使其具备地标性建筑的硬件配套。 四、结论 中环大厦具备成为地标性商务建筑的外部配套，内部结构，主观开发诉求和客观市场需求，具有较好的内外部开发综合条件； 通过物业调整和投资评估分析，本案可以获得较好的短期开发收益和长期经营收益； 项目的整体规划与开发定位、建筑设计还存在改良空间，应结合市场、顺应市场需求，进一步优化； 综上，中环大厦是综合素质较好的优质项目，应在新的政策环境下，及时调整应对措施，应在条件允许的前提下继续深化项目产品定位、设计等工作，以争取开发利益的最大化。 汇报完毕，谢谢！ 请您提出宝贵意见 原定位方案与优化定位方案对比： 3636.25 实现额外收入 　 3957.56 321.31 税后收入（万元）