某商业地产营销方案.ppt

VI识别系统演示 VI识别系统演示 VI识别系统演示 VI识别系统演示 山亭公路交通示意图 是交通汇集地，更是财流汇集地。 山亭处于多路公路铁路穿行之地，地理交通位置显赫，发展趋势明显。 山亭区北距济南230公里，西距京沪铁路、104国道及京福高速公路20公里，南距大运河40公里、观音机场80公里，东距日照港107公里，有枣徐、北滕等6条省级公路、21条县级公路穿境而过，通车里程达900多公里，公路密度位居全省前列。开通了至北京、石狮、常熟、青岛、烟台、威海等地的长途客运线路。 山亭区附近火车站－－枣庄站，枣庄西站已从2006年1月1日起更名为枣庄站，位于薛城中心城区繁华地段，是薛城区和枣庄市在南北大动脉上极为重要的交通门户。枣庄站列车时刻表目前有42条火车运营线路经过，主要指标包括列车车次、始发站终点站名称、到达时间、发车时间、累计用时、累计距离等。发展潜力无限。 〖城市发展附加值〗 游离消费群：5万左右人次/年商务、旅游客群 消费客群示意图 巨野8个镇 的常住人口 山亭城区内 翼云山、抱犊崮 熊耳山景区游客 山亭经济技术 开发区 其他县镇 景点游客 山亭 城区 核心消费群：6-8万城区和开发区居民 主力消费群：50万县内8个镇居民 〖消费力价值〗 【推理一：市场比较定价法】 市场比较法 －－该方法的本质是以房地产的市场交易价格为导向，求取估价对象（即项目）的价值。这种方法是利用已被市场验证的类似房地产成交价格来求取项目价格的方法，它是一种最直接、最具说服力的定价方法，其结果是最容易被人们理解。 市场比较定价法关键是：找到适用的可比房地产项目及其可比成交价格。 可比性弱 内街底铺 可比性强 商铺属性比较 商业街两端于人民路、青年路； 主力商铺属住宅内街底铺。 本　案 项目沿新华路、人民路； 主力在售商铺属住宅底铺沿街商铺。 光麟新天地 项目沿新华路、人民路； 在售商铺属住宅底铺内街形式的商城。 新华商城 商铺属性 项目名称 市场在售商业项目可比性分析 3、价格定位（仅商业部分） 【推理二：收益还原法】 收益还原法 －－该方法的本质是以房地产的预期未来收益为导向，求取估价对象（即项目）的价值。这种方法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，故特别适用于收取租金的商业物业。 收益定价法关键是：找到适用的预计的平均年租金及其回报年利率。 收益还原法理论公式： 房产估价＝预计平均年租金×回报年期 或 预计平均年租金 房产估价＝ 回报年利率 回报年利率－－按一般市场上产权式商铺年平均回报率计，为8%（含所得税）。 3、价格定位（仅商业部分） 〖各路段沿街商铺的单位价值〗 3011.25 1961.87 2190.00 2509.37 2920.00 3011.25 3604.37 4973.12 铺位价值 （元/m2） 平均参考价值 有部分参考价值 端头铺位影响 参考价值不大 端头铺位影响 对本案 初步分类说明 8% 156.95 0.43 招商街 240.90 175.20 200.75 233.60 240.90 288.35 397.85 目前单位租金（元/m2·年，365天计） 8% 0.64 新华路 8% 8% 8% 8% 8% 8% 市场平均 商铺回报率 以简单数学平均值计算0.66 0.48 0.55 0.66 0.79 1.09 目前单位租金（元/m2·天） 全市平均 古城路 青年路 前进路 永丰路 人民路 路　段 注：本表格按单位租金价格由高至低排列。 3、价格定位（仅商业部分） 〖各路段权重比值定价〗 根据上以初步分类，我们对以上路段进行分类说明，以确定各路段商铺价值对本项目定价的影响（即权重说明）： 35% 25% 25% 0% 5% 考虑到主入口在人民路，取10% 权重 （100%） 2714.68元/m2 权重定价 125.47 2509.37 青年路 1053.93 490.47 547.50 0 497.31 仅重部分 价值量 1961.87 招商街 / 属城市特色商业街 属城市南北走向交通主干道 属城市东西走向 的交通主干道 道路属性 2920 新华 路 从全市范围考量 位于集市边，对项目产生部分参考价值。 由于本案不属于交通主干道，对项目产生的参考价值不大。 仅对项目端口铺位产品影响，对项目内街不产生影响。 对本案 的影响 3011.25 2190.00 3011 3604 4973.12 铺位价值 （元/m2） 全市 平均 古城路 前进 路 永丰 路 人民路 路　段 3、价格定位（仅商业部分） 【项目价格定位】 根据以上价格定位，本项目平均价格为：2714.68元/m2 根据项目实际情况并结合市场预计，力求实现保底均价为：2800元/m2 3、价格定位（仅商业部分） 4、销售策略 针对项目产品较