珠海某房地产开发项目可行性报告.doc

珠海XX项目可行性报告 第一章 珠海市经济发展的现状及趋势 一、国民经济稳步快速发展 2005年珠海市实现生产总值（GDP）634.58亿元，比上年增长13.1%。按常住人口计算，人均GDP为45258元。实现生产总值（GDP）亿元，比上年增长13.%，远高于全国8％的增长速度。国民经济的快速发展，为房地产市场注入源源不断的活力。 二、城乡居民收入进一步提高在岗职工年人均工资21844元,增长8.7%。城镇居民人均可支配收入18908元，增长7.9%。城镇居民人均消费性支出14324元，增长11.7%，农渔民人均纯收入6550元，增长8.3%。城镇居民恩格尔系数为33.2%,比上年降低1.4个百分点。固定资产投资平稳增长年完成社会固定资产投资218.52亿元，比上年增长19.6%。其中，全年基本建设投资148.39亿元，增长21.0%；更新改造投资18.84亿元，增长21.9%；房地产开发投资51.29亿元，增长17.8%。基本建设成为投资的主要力量。在基本建设和更新改造投资项目中，全年施工项目593个，增长14.9%；其中新开工项目300个，增长5.3%。 近5年来，珠海市常住人口每年的增加幅度保持在3-4万人左右，增长较平稳。外地的打工者、港澳台和外商投资者是其人口增长的主要部分。住房作为人生活的基本要素，人口的增加，必将扩大对住房的需求。 五、小结 国民经济稳步快速发展、城乡居民收入进一步提高303699万元；2006年1-4月完成房地产投资123936万元，比2005年同期同比增长了52.96％。 二、施工面积继续增长 2005年珠海市施工面积579.59万平方米，比2004年增长了23.71％；2006年1-4月施工面积341.13万平方米，比去年同期增长了8.70％。 三、新开工面积大幅增加 2005年珠海市新开工面积199.58万平方米，比2004年增长了25.47％；2006年1-4月新开工面积84.61万平方米，比去年同期增长了63.59％。呈现出大幅度增长的势头。 四、竣工面积继续增长 2005年珠海市竣工面积120.98万平方米，比2004年增长了10.36％；2006年1-4月新开工面积21.69万平方米，比去年同期增长了2.36％。 五、空置面积大幅度减少 珠海市商品房空置1995年93.7万平方米到历史最高172万平方米55.01万平方米，已大幅下降；2006年1-4月空置面积累计39.07万平方米，比去年同期下降了37.08％。表明近年来房地产市场需求旺盛，消化了不少的空置房。当前未能销售的空置商品房年代已久，规划、设计等多方面存在致命的缺点，市场接受度低，很多还有复杂的债务关系，难以对新开发的商品房产生威胁。 六、销售面积继续增长 2005年珠海市销售面积149.53万平方米，比2004年增长了40.65％；2006年1-4月销售面积51.93万平方米，比去年同期增长了32.00％。 七、销售金额继续保持高增长势头 2005年珠海市销售金额达554750万元，比2004年增长了65.63％；2006年1-4月销售面积222383万元，比去年同期增长了69.12％。增长幅度略有上升。 八、商品房（住宅）均价大幅度上涨 （注：图中“2006年”指2006年1-4月） 从2003年2965元/平方米到2006年4282元/平方米，珠海市商品房均价一路上扬，而且增涨幅度较大。 九、小结 2006年，全国绝大部分城市房价一路飙升，珠海市也不例外。在房价上升的同时，销售面积也在不断的增加。受其利好的影响，房地产投资、新开工面积不断增加，呈现出供销两旺的局面。预计未来两年供应、需求均会大幅增加，房价受房产新政的影响，有可能短暂回落，但其总体上升趋势是必然的。 第三章 项目分析 一、项目概况 集团拟与珠海特区珠光房产开发有限公司这些人多为当地，其收入相对较高，多靠生意出租房营生。此消费群体购房的目的是为了改善居住环境，将原有的房租出。私营业主阶层他们拥有自己的产业，如酒楼、歌舞厅、娱乐中心、商场、街铺和工厂等公务员阶层该阶层收入比较稳定，主要靠每月积蓄来维持生计。因其所处职位和部门不同，收入也有高有低。住房补贴上好的优待，刺激了他们的购房欲望。由于收入稳定，这批人供楼的信心较强。联合国人居中心“国际改善人类居住最佳范例奖”,被誉为中国最适宜人类居住的地方Sheet3 Sheet2 Sheet1 Chart1 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 128.45 131.61 134.85 138.86 141.57 人口总数 珠海市近5年常住人口变化趋势图