镇江市XX广场项目可行性研究报告书.doc

镇 江 市 X X 广 场 项 目 可 行 性 研 究 报 告 书 2011年6月编制 目 录 第一章 工程概况 第二章 项目开发经营环境分析 第三章 区位条件分析 第四章 项目定位 第五章 项目建设规划及进度安排 第六章 项目投资估算及融资方案设计 第七章 项目财务分析 第八章 项目不确定性分析 第九章 项目社会、环境和风险分析 第十章 开发投资分析结论和建议 第一章、项目概况XX置业采用目前比较流行的双塔设计,建筑高度分别:338米,228米. 13500 酒店 52125 办公 65686 住宅 96370 容积率 8.72 建筑面积 44.62% 高度 住宅221.5m办公酒店279.5m（ 主体）总高300m 工程概况 项目情况简介 　镇江XX广场位于解放路、中山东路交汇处，地处镇江商业的核心位置——大市口商圈。由全国高端综合地产领袖企业XX置业投资开发建设。项目占地面积超过3万平方米，规划总建设面积约40万平方米，采用目前比较流行的双塔设计,建筑高度分别:338米,228米. 　　XX广场将拥有约3万平方米的5A甲级写字楼，借鉴国外先进技艺，打造立体化的生态商务空间，提供全功能的商业配套和齐全的生活设施。并且，XX广场将建成超过10万平方米规模的购物中心，共8个楼层，引入一线品牌旗舰店，将零售、精品超市、健身、餐饮、娱乐、影院等多种商业业态融为一体，满足城市高端群体各种休闲购物需求。 　　镇江XX广场还设有超五星级酒店，将引进全球著名的酒店管理公司，规模约5万平方米，提供300多间豪华客房，其服务配套还包括国际会议设施、健身中心、游泳池、私人会所、VIP俱乐部、国际知名餐饮等，为镇江带来国际级超五星酒店服务享受。此外，XX广场还计划引进1.5万平米的XX电器旗舰店，开拓新一代未来概念店模式，作为全球最先进的时尚数字生活体验中心，该店将展现出最新 镇江XX广场项目位于镇江市唯一核心商圈-大市口商圈，项目位于城市主干道中山东路与解放路交汇处，占地3.3万㎡，地上总建面积30万㎡，规划为集中高档购物中心、五星级酒店、甲级办公、高档公寓为一体的镇江市地标性建筑。 指标 面积（㎡） 总用地面积 33600 总建面积 386563 1 地上建筑 292955 2 地下建筑 93608 其中 商业 92274 1 地上商业 78774 2 地下商业 13500 酒店 52125 办公 65686 住宅 96370 容积率 8.72 建筑面积 44.62% 高度 住宅221.5m办公酒店279.5m（ 主体）总高300m 项目开发经营环境分析 一、商业市场分析——大市口商圈分析 大市口商圈为综合性商圈，主要业态有百货、餐饮、电器、休闲娱乐等。商圈中的主要企业有：镇江八佰伴、镇江商业城和广场、镇江国际饭店、XX电器、国美电器、大润发超市；目前镇江商业城二期在建，未来供应项目为镇江财富广场。 1 商业市场分析-镇江商业城 总经营面积约2万㎡，租赁方式多为扣点。镇江商业城是商圈内第一家百货，八佰伴开业前在镇江占有垄断地位，商场代币券、礼券在镇江流通良好，商业城定位中档，商场陈旧压抑，品类布局与传统百货略有不同，比较混乱，后期提升空间不大。 2 商业市场分析-镇江八佰伴 镇江八佰伴位于镇江市商业聚集区—中山东路，于2010年1月开业，总建筑面积140000平米，商业体量约8万㎡，定位中高档是集时尚百货、超市生活会馆、餐饮、娱乐、休闲于一体的时尚购物中心。主力店为大统华超市、大地数字影院。 八佰伴以一种全新的类百货购物中心形式进驻镇江，目前经营情况良好，八佰伴采取纯 扣点形式（约23%），开业3个月每月的租金上涨幅度为30%，八佰伴七楼和巴贝拉在谈租 金为4.3元/㎡/天，租金相对较高； 3、商业市场分析——镇江万达广场 占地面积 123974㎡ 总建面积 410000㎡ 项目地址 润州区黄山西路以南 开发商 镇江万达广场投资有限公司 总投资 25亿元 业态组合 大型购物中心、五星级喜来登酒店、室内外步行街、高档住宅和酒店式公寓，其中商业面积约20万㎡ 4、未来供应商业-镇江财富广场（大市口B地块） 镇江财富广场由健康路、经折巷、水陆寺巷、解放路合围而成（我司大市口项目为A地块），预计到2012年国庆开业，占地49.5亩的，建筑面积约20万平方米，建筑形态为商业裙楼加5幢百米高楼的 商业综合体； 拆迁方案采取A、B地块置换的方式进行。初步规划将遵循三个原则，即临街相仿，面积相近，互找差价。原来在A地块临街的经营企业尽量在B地块也安排临街位置，这中间主要涉及的就是华联商厦、五交化、新华影