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3、用地现状 地块分布在甘芙大道两侧，东侧用地呈矩形，西侧用地呈扁长形。东侧地块局部为山地，已平整完成，其中3﹟地块已动工；西侧用地现为农用耕地，局部有农居房，地势平坦。 地块属于黄山北端余脉形成的带状谷地，平地高程大约在160－170米之间，东侧山体山顶高程在200米左右，甘芙大道路面与两侧现状用地之间有一定高差，最大处有2－3米。 4. 规划指标 地块编号 建设用地面积 总建筑面积 容积率 用地性质 平方米 亩 1﹟ 19300 30 11580 0.6 商贸用地 3﹟ 129367 194 135835 1.05 商业居住 9﹟ 39100 59 41055 1.05 商业金融 10﹟ 140545 211 154600 1.1 商业居住 13﹟ 152333 229 167566 1.1 居住 合计 480645 723 510636 1.06 地块分布图 3.2.2 劣势分析（Weakness） 1、存在物理“硬伤” √缺乏完整性 √地貌单调 √地势高差大 √规模尴尬 2、缺乏资源优势 本地块自身并无“黄山四绝”之一的温泉，看到的“山”也远非众人梦寐以求的“黄山”，缺乏吸引游客“到此一游”的独特资源；另外，本地块虽然属于黄山市，但不属于历史上的“徽州地区” （徽州地区包括黄山以南的黟县、休宁、歙县、婺源等区域），缺乏徽文化的浓重底蕴。 本地块不位于风景区内，也不是风景区重要门户和游客主通道（至少近期不是），所在的黄山区也只是一个小县城。 3、城市吸纳能力有限 属于人口净迁出城市，城区人口近3万，周边农民向黄山区中心集聚能力弱。 居民收入以中低收入为主，5万元以下的人群占总数的72.12%。 对本项目房产品购买意愿不强，明确表示“会”的只有23.6%，而且有意愿购买的房产品主要集中在商铺，占42％。 4、黄山北大门开发滞后、影响力低 在对黄山游客的调查中，有79.1%的游客选择从南大门上山，从北大门上山的仅占8.5%。而且北大门社会影响力也低，在对铜陵、合肥、芜湖、马安山、南京、上海、温州等七城市居民的调查中，只有三成居民知道黄山还有北大门。 第四部分 项目策划与决策 “半拉子工程 ” 腾龙 腾龙阁--昆山首个主题酒店式服务公寓 腾 龙 阁 六层楼半拉子工程 （转手买来的附属项目） 昆山首个主题服务式公寓酒店 在售昆山市场公寓的最高价 原开发商转手买来的一幢六层楼半拉子工程，当时是作为项目东侧台湾宗仁卿医院的附属酒店立项建造的，商业性质、酒店格局、规模小、地处昆山东部等就是该项目的特征，开发商接手后单纯进行酒店经营显然不是其初衷，因此如何重新定位、完成销售、回笼资金成为急需解决的问题。  是定位“单身公寓”， 毛胚交付、低价入市呢；还是定位“小型办公楼”，辐射昆山东部创业型公司，还是……。  针对昆山的经济特色、发展前景、消费习惯以及酒店业经营状况等等各种情况进行了详细深入的市场研究： 1、 昆山当地单身公寓项目较多，竞争性很强； 2、?本案所处区域位于昆山东部，传统市区居民 没有来此消费的习惯； 3、 创业型公司也不会选择该处办公，因为附近 大型配套设施缺乏； 市场 分析 1、?但昆山拥有强大的经济基础（全国百强县市第一名）；是全国著名的台资开发区，如统一企业等大型台商均在当地投资，台湾商人、韩国商人较多； 2、?项目所处区域紧邻昆山东部经济开发区；昆山商务往来频密，旅游资源发达；酒店普遍入住率较高……； 昆山缺少真正的酒店式服务式公寓。 市场 空白 购买者主要来自周边的企业投资客； 使用者是外资开发商中高层领导；如台商 开发商 认为 提出了打造“昆山首席主题酒店式服务公寓”的市场定位，突出“主题”“ 酒店式服务”的高端形象，同时逐步塑造了一系列营销理念以增加项目附加值，如： 中式文化内涵 腾龙阁强调中国传统文化特色，所有家具都为度身定制的红木家具，装修风格融有浓浓的中式元素，深受目标客户尤其是台商喜爱；  产品定位1 精装修标准 腾龙阁的主力户型在40平方米左右，全部产权单位均采用精装修设计，汇聚“德格”抽油烟机、“科勒”洁具、“百隆”橱柜、“康佳”液晶电视、“格力”空调等国际、国内著名产品，品质卓越； 高科技应用? 一卡通系统、100兆光纤入楼、液晶显示屏等让业主独享尊贵； 皇家物管? 聘请由世界著名建筑上海金茂大厦的物业合作伙伴，第一太平戴维担纲物业顾问，提供业主皇家级享受。 吸引了大批注重品质、懂得生活享受客户。并创造了