第二章 房地产市场与预测-1.ppt

第二章 房地产市场 制作：郭金金 第二章 房地产市场 第一节 房地产市场概述 第二节 房地产市场供求分析 第三节 房地产市场的运行 第四节 房地产市场调查与预测 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 （一）市场——社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。 可从以下几个方面来理解： （1）市场是指买卖双方交易的场所——狭义 （2）市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。 （3）市场是交易活动的总和，即在流通中发生的交换关系的总和——广义 （4）市场是资源配置的一种手段，与“计划”手段相对应。 （二）房地产市场 房地产市场是房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。 二、房地产市场结构 地产市场 房产市场（一手房市场、二手房市场） 房地产金融市场 房地产中介服务市场 物业服务市场 （一）地产市场 1.土地一级市场 土地一级市场是指以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场。 国内目前的土地一级市场又可分为： 土地批租市场——国家将明确用途、使用年限和其他要求条件下土地的使用权一次性地有偿出让。 土地租赁市场是指国家将土地使用权租赁给土地使用者，土地使用者按规定每年向国家缴纳一定数量的地租。 2、土地二级市场 土地市场结构示意图 按照市场运行层次划分 一级房地产市场——土地出让（批租）市场； 二级房地产市场——房地产开发公司与房地产消费者之间进行房地产交易的市场（新房交易）； 三级房地产市场——房地产消费者之间的交易市场（二手房交易）； 按照覆盖（影响）范围划分 国际性房地产市场（如东京写字楼市场）、 全国性房地产市场 地区性房地产市场（杭州房地产市场）等。 根据房地产供应方式不同划分 根据房地产供求对比关系划分 根据房地产市场的规范程度划分 三、房地产市场的特点 1、地区性 【大家讨论】房地产市场具有明显的地区性？ 2、供给调节滞后性 土地的自然供给无弹性，经济供给弹性小 房地产开发周期较长 房地产商品的耐耗性 3、垄断竞争性。 交易价格和交易信息非公开 房地产商品的异质性 三、房地产市场的特点 4、投机性。 房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产是一种很好的投机对象。 从各个国家和地区的房地产市场发展历史来看，房地产市场的投机性仅次于金融市场。 5、交易形式多样性与交易复杂性 土地使用权出让及转让 房地产买卖、租赁、抵押、典当、 房地产开发项目转让 三、房地产市场的特点 6、与金融市场的关联度高 房地产商品总值较大，其交易对信贷的依赖性较强，金融政策及市场利率的变动，会对房地产交易的数量、价格产生很大的影响。 1993年北海、海南等地的房地产市场在政府紧缩银根的调控政策出台后，一夜之间从“火山”跌入“冰川”。 7、政府干预性 四、房地产市场的功能 1、联接房地产商品供求双方 房地产市场是房地产经济运行的信息中心 功能体现在展示行情、传递信息，从而沟通供需、促成交易。 2、优化房地产配置——通过价格机制实现 3、优化消费结构的功能。 住房是人类生活必不可少的消费资料，住房消费支出在居民消费总支出中应该占有较大比重。一个体系完备的房地产市场能提供多层次的房地产商品，满足各个层次的需求，进而使住房消费比重上升，达到合理的消费结构。 第二节 房地产市场供求分析 一、供给和需求的概念 二、房地产供给 三、房地产需求 四、房地产市场供求均衡 一、供给和需求的概念 二、房地产供给 （一）房地产供给的概念 微观上，房地产供给指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量。 宏观上，即房地产总供给，某一时期社会房地产供给的总量。 （二）房地产供给的特点 1.缺乏弹性 2.房地产供给具有层次性。 现实供给层次——已进入流通领域 储备供给层次——可进入但开发商选择不进 潜在供给层次——未来可能进入市场 3.房地产供给的滞后性 4.房地产供给的时期性 4.房地产供给的时期性 ——特短期:市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变 特短期(市场期)供给不会因为需求变化而有任何变化 ——短期:土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期. 短期内，开发商可调动储备性供给，故有微弱的弹性 ——长期:不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而对房地产供给产生较大影响 长期来讲，房地产供给有弹性 （三）房地产供给影响因素分析 1、房地产市场价格 2、土地价格和城市土地的数量 3、资金供应量和利率 4、政策因素 5、建筑材料价格和供应能力 6、房地产开发商对未来的预期 （四）房地产供给弹性