惠环仲恺项目可行性报告.ppt

项目状况 项目周边配套 仲恺工业区消费分析 1、惠环的工业生产总值104亿元，增长26%，地区生产总值创历史新高，实现地区生产总值（GDP）23.28亿元，同比增加20%。经济的活跃也带动住房的需求。商业氛围不够浓厚，人均收入2500元－5500元/月，消费群体主要以周边工企职工为主。 2、该区域从02年的不到两个楼盘，增加到目前十几个大盘。价格从不到2000元/㎡到2007年的4500元/㎡ ，近两年迎来了该区域房地产的黄金发展时期，目前该区域销售均价2700元-4500元/ ㎡。 3、该工业区域经济发达，活跃拉动第三产业消费的不断增长。 4、项目地处仲恺开发区的“天然绿肺”南山的前面，空气环境优雅。 5、产品可塑性高，项目在风格、户型、配套、园林等产品差异方面有很好的借势。 项目劣势 该区域为工业区，流动人口较大，为多打工一族，部分商家经营的商业普遍不上档次． 周边竞争楼盘品质较低，主要为普遍住宅，售价较低集中的价格2700-4500元/㎡，交楼以毛坯为主。 项目地块地势低洼，地块一分为三，不利整个项目的规划； 经项目主干道环境脏乱，形象欠佳； 项目周边多为农民自建住房，住房出租为主空置量大， 地块内涉及拆迁问题； 仲恺大道入项目的涵洞狭窄，道路受阻形象欠佳。 由于项目地处南山的前面，空气质量佳，具备打造生态高尚社区的自然环境。 由于该区域人流量大，工业总产值，云集世界五百强企业，为仲凯高新区提供生产、生活配套服务设施。改善沿街景观，优化城市功能，将该区从现有功能较单一的工业区向综合性功能的高科技开发区转变。 产品可塑性高，项目在风格、户型、配套、园林等产品差异方面有很好的借势。 陈江仲恺片区占全市三分之一的工业总产值，云集世界五百强企业，《惠州市城市总规划 （2006～2020）》中的次级公共服务中心和次级商业中心，其功能定位是以发展城市片区级商业服务中心为主，办公、居住为辅，体现现代化科技风貌的综合发展区，是 “陈江——仲凯中心城区”城市功能的重要组成部分，为仲凯高新区提供生产、生活配套服务设施。改善沿街景观，优化城市功能，将该区从现有功能较单一的工业区向综合性功能的高科技开发区转变。同时，也将仲凯大道沿线风貌定位为反映现代工业科技、文化和生活的风貌景观带，形成“一轴、三段、多点”的景观结构体系。这无一印证着这片区域的经济活力个发展潜力。珠三角区域经济一体化进程，仲恺高新区是南惠州的最大收益者。区内四通八达的交通网络，新海关所带来的垮区域口岸物流经济的发展，让这座城市正沿着城市中央商务区迅速前进。它的价值基点在惠州，外延则延伸至珠三角、港澳台甚至更远，以至于跃上城市与经济发展的最前端。 对于惠州这样一个正在迅速崛起的城市而言，仲恺高新区无疑是这个城市最值得让人尊敬的地方，作为口岸核心商圈的高品质物业，其价值无可限量 ． 综合上述，我们应该这样做 经实地考察，该项目周边缺少高档形住宅，项目周边生活配套不够完善；会所，大型餐饮（可举办各类形婚庆场所），重点教育配套等可供业主一应俱全的大形高档社区 建议公司将仲恺项目打造成： 方案一 方案二 欧洲小城 新加坡小镇 该项目周边楼盘的价格均处于3600-4200元/㎡,近90%都是毛坯交楼,部分单元可选择加收约300元/㎡,则带装修交楼。 我们建议公司将该项目的价格定在4000-4500元/㎡，含500元/㎡成本的精装修交楼。 A区开发户型主要是30-50㎡的标准,建议做高层酒店式公寓,该项目附近多为工厂上班一族,他们多为首次置业者,故设计酒店式公寓,既可解决他们居住及户口问题,又可体现星级酒店的管理,一举两得。 各区商业街图片参考 A区图片参考 B区参考图片（一） 小高层洋房图片参考 B区参考图片（二） 幼儿园 * 第二部分 项目分析 中国、工商、建设、农业、商业银行，农村信用社 银行设施 仲恺大道路惠煌酒店（四星级） 大型宾馆 南山公园 大型公园 大荣购物广场（超市），惠环市场（蔬菜市场、服装商场、家电数码卖场），南洋百货 大型商贸设施 协和医院，斜下社区医疗服务机构 医疗设施 惠环中学，惠州理工学校 教育设施 公共设施名称 公共设施种类 项目优势 区域经济对于项目利好 第三部分 项目定位 在整个惠环仲恺片区，建筑规模较大及档次较高的项目少之又少，据了解：TCL四季康城对外宣传的价格3800-6000元/㎡（毛坯交楼），开发户型以80-195㎡为主，这些标准，这是一般工业园内职工难以接受的事情；除此之外，其他像青青世界项目，其价格在3700-4100元/㎡ （毛坯交楼）， 建筑规划都为小项目，小户型作开发，所以他们在一个小区里，是没有找到可以属于他们集娱乐、餐饮、休闲