第四章房地产评估2.ppt

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产及其特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。 　　我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。　　房地产一般具有如下特性：（熟悉）　　1.不可移动性　　2.供求区域性　　3.使用长期性（效用持久性）　　4.大量投资性 5.保值与增值性　　一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。　　而从长期来看，土地的价值呈上升走势。　　（1）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。　　（2）对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。 　 6.投资风险性　　房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。房地产投资的风险主要来自三个方面：　　（1）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。　　（2）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 3-5