海门北京路项目市场调研报告金.ppt

项目研究工作阶段划分 整体发展战略及定位 项目物业发展建议及启动区策略 （终稿汇报） 市场调研阶段 项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 海门及项目片区总体规划和发展前景 竞争项目核心竞争力及成功关键因素调研 项目所在区域整体定位及在城市发展中的机会 城市商圈及特征和核心竞争力 各物业发展机会及客户特征 区域各物业客户特征及消费习惯 竞争及消费者访谈及问卷 项目发展机会和方向预判 2011/1 2011/1 2010/12 项目界定及目标分析 问题结构化分析 土地市场价值研判 竞争特征分析 客户特征分析 案例借鉴及分析 项目整体发展战略 项目整体定位（客户定位、形象定位、价格定位、客户定位、案名推荐等） 规划实施及分期构思 整体规划细化住宅的功能细化、各产品及物业细化 住宅分阶段开发策略、开发节奏 建筑风格、户型配比及设计、园林风格、物业设施、景观设计、物业管理建议等 经济测算 设计任务书 2，经济开发区板块（边缘）—金色钱塘 位置 海门区新城区金城路与风情大道交汇处东北侧 物业形态 小高层,高层（11层，18层）,别墅 容积率2.15 规模 占地面积：158亩；总建筑面积：22万平方米 内部配套 泛会所、商业街、网球场、毛球场、高尔夫推杆、儿童戏水场、趣味滑梯、砂池等 车位 车位配比：1∶1 户型 面积范围：90-250平方米；主力户型：100-140、200平方米 销售情况 价格（元/平米） 开盘：小高层5800元/平；排屋8000元/平；二手房市场价格：小高层8500~9000 ；排屋11000元/平 客户 杭州海门各一半 核心竞争力 地段优势：距离杭州近 * 重要客户访谈举例 以后换房可能会考虑南边; 喜欢住在新的区域，证大国际城的房子不错； 面积一定要5房200平米以上的，喜欢复式房，最想买的房是越层，认为越层比较适合居家， 龙馨园、证大国际城是比较高档的房子，海门人有钱人很多，如果有更好的更高档的房子，会有市场。 认为好的物管是态度好，进门微笑，有事可以托付的，保证安全，负责任，小孩独自在家应帮忙看一眼，酒店式的物管没必要；刷卡到户，五星级大堂、五星级地下候梯厅都很好；绿化一定要好，要有水，多绿色植物；会所无所谓；安全方面的高科技要到位；户型结构要好；不可复制的地段，才不会掉价。物管费高点没关系。 中南世纪城太大，住的人层次一般，海门目前较好的高档小区不多。龙馨园不错，物业也基本是最好的，园林也好。但可惜都是高层。 地块区域认知 产品细节要求 对豪宅的认识 购房考虑因素 对现有楼盘评价 客户背景：施女士，40岁，三星镇家纺老板。 重点客户访谈涉及访谈提纲中全部内容，旨在挖掘目标客户深层次需求 重点客户访谈涉及访谈提纲中全部内容，旨在挖掘目标客户深层次需求 重要客户访谈分析 客户背景：沙先生，规划局科长，准备购房。 本项目地段有一点远，但是房子好可以购买，对本区域很有信心； 最主要的是物管、小区全封闭；小区内的娱乐要全，如游泳池，育儿所；喜欢130多平米的房子，教育也很重要； 注重大堂装修；认为室内装修漂亮，不适用，打扫卫生很麻烦；希望能自已刷卡进小区最好，水景是好，但要保证小孩安全；水一定要清爽； 交通方便品质好服务好可以考虑。有追求品牌的开发商可以考虑，东方巴黎有一套，但有好的房子考虑换一套。 产品细节要求 购房考虑因素 对现有楼盘评价 地块区域认知 对专业人士的访谈关注其对区域未来、项目开发细节的看法 专业人士访谈分析 客户背景：龙馨园销售经理 对开发区的印象不太好，空旷，区域不是很有吸引力，要靠产品打动客户：水区环境、户型、产品、物业管理方面很重要 海门客户趋向于教育楼盘和高端楼盘；有钱人很多，楼盘品质很重要，物业管理很重要；客户对景观要求很高，喜欢亲近自然；关于赠送面积：本案露台、车库、花园赠送很喜欢；别墅送地下室：讲究风水。 看重：交通、环境、大环境好；小高层、高层在意户型结构、朝向东客厅要大些；营销渠道：户外广告、朋友介绍、前期几版纸广告；物业好，升值大；喜欢有名气、有面子、喜欢名牌、安全很重要；高科技：主要围绕安全。 中南世纪城规模大，主要是乡镇为孩子上学买房，地纬东洲半岛在城市北向包装太差，区域不好；海门东南的项目主要是白领多点，贵都之星虽然是地段比我们好，但是不适合居住。看来看去还是我们的好。 产品细节要求 购房考虑因素 对现有楼盘评价 地块区域认知 对专业人士的访谈关注其对区域未来、项目开发细节的看法 专业人士访谈分析 客户背景：万众集团王总 城市往南发展，欧尚开业，整个城市配套往南，行政中心也南移，区域有很有吸引力，要靠产品打动客户：水区环境、户型、产品方面很重要； 海门客户大致分三类，一个是教育需求，二是城区客户改善需求，三是买好房子的老板。海门人有钱人很多，建筑老板