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北京立金银行培训中心经典案例 400-650-5776 授课教师：陈立金 上海葛坝阳明置业有限公司经营性物业抵押贷款 + 开发贷款 银行授信方案 银行切入点分析 企业基本情况 北京立金银行培训中心课程 风险控制措施 总结点评 一、企业基本情况 上海葛坝阳明置业有限公司（以下简称“葛坝公司”）注册资本金为人民币2,000万元。股东背景实力较强。其中，占葛坝公司注册资本61％，金额为1,220万元的大股东。葛坝公司总资产76,612万元，资产负债率62.9％。葛坝公司属于新建企业，无完整资产负债表，无法评级。 占地面积8,174平方米，紧邻世纪大道，交通便捷。项目所在地段较好，其所在地区土地级别属上海市基准地价土地级别三级（上海市一共分七级）。项目总投资人民币8.6亿元，土地转让款2.64亿，项目资本金2.84亿，比例达33％，符合监管要求。资金缺口5.76亿，来源于某国有商业银行贷款。项目已经通过竣工验收，已签约租出面积约占应出租面积的45%，预计第一年物业租金收入为8,000万元。 二、银行切入点分析 产业链分析 经营性开发贷款综合商住房开发贷款和经营性物业贷款内容，通过“开发贷+经营性物业抵押贷款”捆绑式产品将商业不动产的产业链串联起来。 商住房开发贷款业务的两个显著特征：1.以在建商住房的在建工程作抵押担保；2.以售房款为第一还款来源。 经营性物业抵押贷款的两个显著特征：1.以竣工并获得产权证的经营性物业作抵押担保；2.以物业经营收入（主要是租金）作为第一还款来源。 经营性开发贷款包括两个阶段：1.开发贷阶段，在银行商业住房开发贷款产品标准的基础上，增加了视开发商对所开发的商业楼盘项目“售”或“租”决策基础上，银行保留经营性物业抵押贷款跟进（销售）的权利。2.经营性物业抵押贷款阶段，适用银行经营性物业抵押贷款的产品的标准。 在经营性开发贷款的两个阶段中，银行贷款的担保品由在建工程抵押转换为商业用房产权抵押。第一还款来源依次为银行经营性物业抵押贷款、物业经营收入（主要是租金）。 该模式的适用对象 商业房地产开发商，特别是资金实力强，所开发的商业楼盘属城市中心地段，交通便利，商业繁华，社区及周边配套设施成熟，租金价格具有市场竞争力，市场需求强烈的写字楼、商铺等项目。 三、银行授信方案 银行跟踪营销“葛坝公司”的“陆家嘴葛坝大厦”已历时三年。自《“经营性物业抵押贷款”业务管理办法》及今年房地产开发贷款政策例外措施推出后，上海分行依据对本地房地产市场的总体把握，借银行政策和措施的东风，开始着力开展经营性物业贷款业务。 通过前述银行对“陆家嘴葛坝大厦” 已签约租出面积的良好开局情况的了解与掌握，考虑到该楼盘尚处在建工程阶段，且以抵押给某国有商业银行的实际情况，银行向“葛坝公司”提出了以银行5.7亿元开发贷置换某国有商业银行贷款，并依据该项目竣工获得产证后的价值的初步估算，承诺给予7.8亿元经营性物业抵押贷款。 银行融资方案打动了“葛坝公司”。由于“陆家嘴葛坝大厦” 已签约租出面积的开局情况较好，“葛坝公司”决定“陆家嘴葛坝大厦”由侧重“售”转而侧重“租”。通过长期的经营性物业抵押贷款帮助，但以租金收入速度无论如何都跟不上以“售”为主确定还款期限。银行融资方案符合“葛坝公司”经营决策的调整。 经营性开发贷款实施步骤 第一步，按客户需求精心设计，提出了“开发贷+经营性物业抵押贷款”捆绑式产品方案。 第二步，按银行现行房地产企业授信业务相关管理办法，对于“葛坝公司”个案，首先是政策例外立项报批程序。银行在立项请示中提出商住房开发贷款为经营性物业贷款“过桥”的建议，并得到了银行公司部、信贷审批部和风险管理部的支持和指导，并最终获得同意立项的批复。 第三步，在上报立项过程中同时开展了与商住房开发贷款和经营性物业贷款相关授信调查和上报。“葛坝公司”的“陆家嘴葛坝大厦”商住房开发贷授信项目审批终获批复同意。 第四步，开发贷提款后，归还某国有商业银行贷款，银行取得在建工程抵押权。 第五步，“陆家嘴葛坝大厦”产证出来后，银行上报经营性物业抵押贷款。获批后，提款归还银行开发贷，同时银行取得“陆家嘴葛坝大厦”产权抵押。 至此，银行经营开发贷将商业房地产产业链连接了起来。 【教师点评】 本案例中，银行客户经理精妙的设计了授信方案，将商业地产的开发贷和经营性物业抵押贷款进行了捆绑销售，以经营性物业抵押贷款置换到期的开发贷，形成封闭自偿。客户满意，银行收益较大，实现银企双赢。 客户经理一定要尽力尽早争夺信贷资源，一旦项目批准要尽早劝客户启用额度。在中国的商业银行，客户经理众多，信贷资源有限，僧多粥少，你必须学会争抢，中国古语“会哭的孩子有奶喝”，下一句我认为应该是“有奶的孩子长的快”。 立金真言 北京立金银行培训中心经典案例 400-650