论商品房预售制度的不足与完善.doc

论文摘要 随着我国商品房的快速发展，现有的商品房已经满足不了广大人民群众的需要了，从而出现了商品房预售制度。但是现在商品房预售制度存在的许许多多的问题，导致了购房者与开发商纠纷。本人通过自己的论文对我国现在实行的商品房预售制度进行探讨分析，找出其中的问题对比国外一些先进商品房预售制度从而完善我商品房的预售制度。 关键词：商品房预售 法律纠纷 完善制度 目录 一、商品房预售制度概论 4 （一）商品房预售制度的起源 4 （二）商品房预售的运行机制 4 （三）我国商品房预售的形成过程及作用 4 （四）商品房预售的法律属性和经济学性质分析 5 二、主要国家及地区商品房预售制度立法分析 5 （一）西方国家商品房预售制度的立法分析 5 （二）亚洲国家和地区商品房预售制度的立法分析 6 三、我国商品房预售制度存在的不足及原因分析 7 （一）我国商品房预售制度的现状 7 （二）我国商品房预售制度存在的不足及原因 8 四、完善我国商品房预售制度的建议 9 （一）健全我国商品房预售的相关制度 9 1、完善房地产开发企业的管理制度 9 2、建立我国商品房预售款监管制度 9 3、建立我国商品房预售的风险担保制度 10 （二）完善预售商品房转让相关法律制度 10 五、参考文献 10 论商品房预售制度的不足与完善 一、商品房预售制度概论 （一）商品房预售制度的起源 随着各地城市化的加快，人民群众对商品房需求量不断增加，现有的商品房满足不了人民群众的需要，各地“统建办”逐步演变为房地产开发企业，其服务对象也逐渐通过市场进行选择，但其开发建设资金除获得贷款外，主要仍然是购房者预付的购房款。商品房预售也逐步成主要的销售方式。 为了解决现有人民群众对商品房的需求，开发商将未建设的商品房和即将建设的商品房买卖给人民群众，商品房预售制度产生。 1994年我国出台《城市房地产管理法》，通过以往总结各地的经验基础上，建立了商品房预售制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。 （二）商品房预售的运行机制 购房者，交付购房款或者是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给定金，而在未来一定日期拥有房屋的交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。20世纪90年代初开始逐步建立并完善商品房预售制度的。1994年7月． 《中华人民共和国城市房地产管理法》的出台，标志着我国正式确立了商品房预售制度。此后l998年国务院颁布了《城市房地产开发经营管理条例》、2001年和2004年建设部先后颁布的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》以及2007年颁布施行的《物权法》等，均涉及对这一制度的规定。 （四）商品房预售的法律属性和经济学性质分析 商品房是购房者购买未建设完毕或即将建设的商品房与开发商签订的买卖合同，购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有房产交易行为买卖是房屋的一张期货合约期货 二、主要国家及地区商品房预售制度立法分析 （一）西方国家商品房预售制度的立法分析 1、美国房地产市场上的大部分都是现房销售，而带有预售性质的房屋与我国预售体系的根本差别在于，美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资金。购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。项目得到各方面批准可以动工后，开发商将提交通常称为“公寓文件”的文档，内容包括工程预算、技术参数、销售价格、公寓单元的详细说明、交易手续、相关条例等各种有关的法律和技术信息，非常全面。该文档得到批准后会送给顾客过目，如果顾客在反悔期限(通常为15天—30天)内没有提出解约，开发商就与顾客订立正式的销售合约，顾客支付首付款，比例通常为10%到20%。为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，法律通常要求这部分资金也由第三方代管。工程完成并交付时，开发商才能获得房款。美国对预售房并没有专门的管理规章和条例，不过为保证房屋的质量，规定一般新建的房屋要取得“入住证”后才能投入使用，否则是非法的。该证由地方政府部门对房屋的建筑质量、水路、电路、电梯等进行审查后发放。而在房产交易特别是房屋建造尚未完成的交易中，银行为了保障贷款抵押品的有效性，在见到入住证之前通常也是不会放款的。因此，开发商在完成房屋建设之前无法拿到房款。 2、德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。在德国，一般房