首城国际广渠门36号地项目二期综合体规划方案提报.ppt

A2地块规划方案内容提纲 在C地块五星级酒店规划，坚持高端品质定位的前提下， A2地块规划为酒店式服务公寓+高档精装公寓高档复合社区 方案说明 推盘节奏建议 产品附加值建议 价格建议 精装交房必要性论证 销售周期市场预测 经济测算 方案一优势与难点分析 在考虑快速销售，普通住宅产品毛坯交房的前提下， A2地块规划为酒店式服务公寓+毛坯住宅复合社区 方案说明 推盘节奏建议 产品附加值建议 价格建议 销售周期市场预测 经济测算 方案二优势与难点分析 方案说明 借助五星级酒店与各类产品形成价值互动 推盘节奏建议 产品附加值建议 价格建议 根据对区域周边项目目前销售价格市场调研的结果，加上合理的附加值溢价和时间溢价，建议本项目各类产品销售价格如下： 高档精装小户型公寓销售价格建议 销售价格为16000-18000元/平米左右，含1500元/平米精装 高档精装大户型公寓销售价格建议 销售价格为18000-20000元/平米左右，含2000元/平米精装 酒店式服务公寓销售价格建议 销售价格为20000－22000元/平米左右，含3000元/平米精装、家电 精装交房标准必要性论证 市场层面：区域对精装修交房认同度高 市场研究显示，区域内在售项目以精装修交房为主，占80%以上。区域对精装交房认同度高，精装修交房能更好的提升项目的价值。 精装交房标准必要性论证 客户层面：客户对精装修交房的需求强 根据对思源和中原代理的雅安国际、首开幸福广场、长安驿三个高端精装项目的90组成交客户抽样电话访问和一线销售经理的访问，销售价格在16000元／平米以上的项目，客户对精装交房的需求较强： 精装交房标准必要性论证 符合房地产发展方向：精装修交房标准符合国家建设部倡导的“全成品”交房政策 精装修交房标准符合国家建设部倡导的“全成品”交房政策，符合房地产的发展趋势。 精装交房，开发商统一采购、施工能够有效降低成本； 精装交房，可保持整个社区的形象，更加绿色环保； 精装交房，可以避免邻里装修互相干扰，避免装修的尘埃、噪音污染，减少物业管理压力。 区域精装修项目价格及销售速度调研 方案一销售周期预测 从上表可以看出，市场高档精装公寓月平均销售面积为3800—9900平米左右／月。（由于大部分项目开盘时间早，价格低，造成月均销面积较大），而本方案的销售价格远高于现区域平均水平，故本案精装修月均销售面积定为5000平米／月，本项目的销售周期预测如下表： 方案一整盘均价 方案一经济测算 方案一经济测算 方案一静态投资分析 方案一静态投资分析 方案一静态投资分析 方案一静态投资分析 方案一优势与难点分析 优　　势 高端项目定位，销售利润高，有利于实现产品价值的最大化，增加国有资产 高端项目定位，有利于国企品牌资产积累，为今后高端项目的运作奠定基础 高端项目定位，符合区域客群需求 难　　点 相比毛坯房销售速度较慢，销售周期较长，资金回收较慢 前期投入大 延长交房时间 精装修将牵扯开发商大量的精力 收房时容易引发纠纷，增加开发商的维修、整改难度 入住后容易引发质量投诉，增加物业负担 方案说明 推盘节奏建议 产品附加值建议 区域毛坯住宅产品价格及销售速度调研 价格建议 市场调研结果:区域毛坯房住宅产品成交价格:8748-12432元/平米 考虑到本项目的产品附加值建议的实现会提升社区品质，结合市场调研结果，所以我们取目前市场销售价格中的较高值作为基准，以12000元/平米作为基准价格，增加产品附加值5%的价格涨幅，以年涨幅10%、半年涨幅5%作为时间溢价，以明年年初作为入市时间，对本项目的销售价格进行测算（取整数）： 建议本项目小户型毛坯房 销售价格为13000－14000元/平米左右 因为区域内大户型接受度高于小户型，而且随着“90平米以下占70%”政策的出台，90平米以上的大户型会更具稀缺性，并且本项目大户型近邻城市公园，具有景观价值，所以适度增加大户型毛坯房产品溢价和时间溢价15%的销售价格进行测算（取整数）： 建议本项目大户型毛坯房 销售价格为15000－16000元/平米 价格建议 市场调研结果:区域酒店式服务公寓产品成交价格: 15000-17000元/平米 因为此方案没有C地块五星级酒店作为价格支撑，并且住宅为毛坯交房，社区品质和档次降低，所以本方案酒店式服务公寓以低于方案一酒店式服务公寓销售价格建议（20000－22000元/平米左右，含3000元/平米精装、家电）的10%进行计算： 建议本项目酒店式服务公寓 销售价格为18000－20000元/平米，含2500元/平米精装、家电 方案二销售周期预测 方案二整盘均价 方案二静态投资分析 方案二静态投资分析 方案二静态投资分析 方案二楼面贡献分析 方案二优势与难点分析 优