天津市澳发大厦项目市场定位及推广建议--19.doc

澳发大厦项目市场定位及推广建议 一、 宏观房地产市场发展情况： 1 二、 典型项目市场分析： 3 三、 本案现时期特征swot分析： 5 四、 本案项目定位： 7 五、 项目推广建议： 14 宏观房地产市场发展情况： 1、市内六区最近六个月成交状况分析 2007年12月份成交量出现了下滑，特别是今年2月达到低谷，这主要与年底和春节淡季销售有关，参照销售数据，2005、2006年春节所在月份均环比上一月的成交量下跌50%以上，08年2月成交量下跌53.2%，幅度在合理的范围内。同时数据显示，在年后两个月，成交量将涨幅会达到60-70%，逐步走出淡季，恢复正常水平。因此，我们相信3月份后，市场会逐渐好转。 2、2008年1、2月成交状况 注：第六周包含春节假期及节后六天时间 从各周成交状况看，春节所在周成交量下幅下降，春节过后，人们仍处于半休假状态，成交量没有明显回升，但可以看出，近一周成交已趋于好转。 价格上属于高位盘整的阶段，近期在南开区市场的带动下，全市价格持续攀升。 3、未来走势判断 由于2007年8月开始，房价增长出现高潮，4个月的增幅达到20%，再加上宏观政策等多方面因素的不断影响，市场出现观望，特别是随淡季的到来，1月份开始成交出现大幅下滑。12月以来大部分项目成交量平平。一方面有原于市场观望，另一方面也由于部分开发商的捂盘惜售。年后，房价仍在怀疑声中上涨，成交量短期已经出现了上涨的迹象。 我们认为，天津市场在未来一段时间内，房价增长的趋势不会变，成交量贡献的格局不会变。这种判断基于土地成本的增加，区域项目稀缺程度，及天津刚性需求市场。从微观上看，价格弹性影响会有所增加，产品自身价值对客户购买意愿和对价格的认可影响将加强。3月份以后，市场供应量将大幅随之增加，这将会与逐渐转缓的市场信心形成相互作用，成交量也会稳步提高。 典型项目市场分析： 区域板块分析： 老城厢及中心板块 名称 楼座 均价 开盘时间 入住时间 壹街区 15幢高层 12000元/平方米 2006-08-23 2008-06-30 中央恋城 高层 12500元/平方米 2007-10 2009-12 同方瞰和平 9幢 14000元/平方米 2006-06-18 2008-10-30 金茂现场 4幢 13500元/平方米 2006-09-22 2008-10-15 伊顿玫瑰公寓 4幢高层 11000元/平方米 2008-03-01 2008-10 其中老城厢板块与本案同类型房屋销售情况 名称 楼座 总户数 均价 开盘时间 入住时间 销售率 中新城上城 11栋住宅，一栋商业 1980套 13000元/平米 2007-9-1 2009年上半年 2010年4月 40% 金盛国际 一栋23层、一栋40层 1000余套 12500元/平米 2007-12-15 2010年 30% 热点区域板块老城厢中的中新城、金盛国际等与本案相关项目，自去年年底开盘以来销售业绩不俗，深得业主关注。但由于所处区域不同，对于本案的影响不大。 本案周边竞争项目分析： 名称 楼盘位置 主推面积 均价 开盘时间 入住时间 犀地 和平区小成都道 180-200平米 18000元/平方米 2005.11.26 08年10月 上院 河西区紫金山路燕园旁华北设计院院内 78、102、198平米 12000元/平方米 2007.1.15 08年2月 都市斓轩 河西区卫津南路东侧环湖西路西侧 37-80平米 16000元/平方米 2008年3月 2009年5月 水岸江南 河西区 梅江南环岛西路11#地 66-88平米 10000元/平方米 2007年8月 2009年下半年 克拉公寓 河西区 梅江板块 40-70平米 12000-13000元/平方米 犀地、上院与本案虽所处同一区域内，但产品形式和主推户型存在差异，故不会存在较大的客户分流性。 都市斓轩、水岸江南、克拉公寓与本案皆在同一区域内（河西区），且主推户型与本案相似对本案会产生一定销售竞争，但本案优势地域性又可以略屏蔽这一威胁带来的竞争。 爵色峰景项目小户型住宅何时上市尚未确定，一定时间内不会对本案造成威胁。 本案现时期特征swot分析： Swot分析： S： 1、地处于河西繁华市中心——佟楼商业区，未来升值潜力巨大适宜投资。 2、周边配套设施齐全，餐饮、娱乐、购物等众多生活配套项目分布周围，为置业安家提供便利。 3、交通四通八达，囊括了大部分路经全市各区的公交主线路。 4、本项目周边建有重点学府，高档社区林立，企事业单位较多，文化气氛浓郁，为本项目提供了大量高端消费人群。 5、小户型的整体组合拆分式的规划方式，使本案整体的档次有所提升。