湖北武汉捷龙房产项目可研报告.doc

湖北武汉捷龙房产项目可行性报告 项目总论 2 一、项目概况 2 二、可行性研究结论 2 一）市场研究结论： 2 二）财务分析结论 2 第一部分：项目概况 3 一、宗地位置 3 二、 宗地现状 3 三、 项目周边的社区配套 3 （一）周边3000米范围内的社区配套 3 （二）、 规划控制要点 4 第二部分：市场分析 4 一、住宅市场成长状况 （宏观研究） 4 一）、武汉市房地产市场发展状况简析 4 二）、潜在供给和需求研究 5 1、未来两年的供给研究 5 2、未来几年潜在需求研究 6 二、区域住宅市场简述（中观或微观分析） 6 1） 区域在城市发展中的地位 6 2）、 区域住宅市场各项指标成长状况 7 3）、 区域内供应产品特征 7 4)与本案类似档次物业的特征及市场表现 7 4)、本案在区域市场内的机会点 8 5）、 目标市场定位及产品定位 8 6）项目优劣势分析 8 第三部分 项目投资测算及资本筹措计划 9 一、土地成本评估 9 1、附近最近成交地块资料 9 2、可类比对象的选择（市场比较法） 10 3、本案地块的基准地价 10 二、项目销售价格预估 11 三、项目投资测算 12 四、资本筹措计划 12 1、项目总投资（不包括开发期间税费） 12 2、资金筹措方案 13 2.1资本金及来源 13 2.2建设投资资金来源 13 第四部分 财务效果评价 13 第五部分 项目不确定性分析 14 一、项目静态盈亏平衡分析 14 二、单因素敏感性分析 15  项目总论 一、项目概况 项目名称：武汉捷龙建设项目 建设性质：新建 建设地点：湖北省武汉市江汉区汉口火车站对面 发展单位：武汉德丰房地产有限公司 二、可行性研究结论 一）市场研究结论： 1、从武汉市近几年的销售量和竣工量来看，市场基本处于供需两旺的状况，且以本地化消费为主，消费基础较为稳定；市场处于平稳发展上升期，预计随着武汉经济的快速发展，后期还有较大的发展空间； 2、从地块的区位特征来看，项目地块处于中心城区附近，临火车站、公交汽车总站，与天河机场也只有十几分钟的车程，内联外达，交能十分方便；同时片区未来一段时间内，竞争楼盘较少，项目开发处于一个十分有利的机遇期； 3、从项目地块的周边环境来看，项目地块周边配套生活设施齐全，具备成熟的开发条件； 因此，综上，我们认为项目所处大环境小环境均较为成熟，具备市场可行性。 二）财务分析结论 成本利润率=63% 净利润率=42% 自有资金回报率=97% 静态投资回收期=1.92年 动态投资回收期=2年 财务净现值=3517.8万 从各项财务指标上来看，本案具备财务可行性。 第一部分：项目概况 一、宗地位置 宗地所处武汉市汉口城市主干道发展大道，汉口火车站对面，左侧是中信实业银行、武汉客运站，右侧是中国移动通讯。 项目紧邻武汉中央商务区CBD。目前，王家墩中央商务区总体规划已经完成，进入实质性启动阶段，中央商务区的建设势必对本项目开发起到极强的推动作用。 用地周边各项市政配套设施齐全。周边居住楼盘：航天花园、复兴村小区、裕荣家园、天梨豪园、威嘉白金领域等。 二、 宗地现状 四至范围； 临街面长82米，深99米。成长方形，宗地地势平坦 。 三、 项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 1、 交通状况 （1） 公交系统情况，主要线路 ?10、 509、512、519、533、542、547、705、561、604、605步行过马路到火车站有30余公交/可通达武汉三镇交通极为便利。 （2）规划中是有2号线轻轨将经过宗地。 （3）武汉汽车客运总站?在宗地左侧100米处，可达全省各地。 （4）汉口火车站即马路对面，通达全国各地。 （5）天河机场15分钟车程，走遍世界。 2、 医院等级和医疗水平 ?夏小中医院 武汉优抚医院 武汉市济民老年医院 3、大型购物中心、主要商业 欧亚达国际家居博览中心 金马凯旋家居广场 武汉花鸟特艺市场 金马之家建材家居 武商量贩百圣店 苏宁电器 武汉市中南建材市场 华中筑慧电动车大市场 华中眼镜市场 华南果品批发市场 华南海鲜水产批发市场 4、公园 ：131354平方米武汉博物馆公园距本案步行10分钟。 5、银行 ：工商银行 交通银行 中国信合 中信实业银行 建设银行 农业银行 浦发银行（都距离一站路以内） 6、酒店有三五酒店 湖锦酒店（都距离一站路以内） 7、治安情况 宗地右侧100米处是武汉市公安局的办公大楼，周边均为重点保护场所 治安良好 8、噪声情况 面临发展大道噪声还是比较大，若建房屋最好是双层玻璃。 9、 污染情况周边没有工厂、沟渠， 没有大型的声音污染、空气污染。 ?（二）、 规划控制要