龙门大厦尾盘销售方案.doc

海福都市家园尾盘销售方案 新的市场调查显示，贵阳市的楼市行情已显平淡，特别是高层楼盘大户型的销售更是处于一种前所未有的低迷状态，“中山大厦”是其中较有代表性的项目，尽管推广力度很大，广告费也投入不少，但是成效却相当小。与上一年度相比，目前的高层楼市，呈现两个主要特征，一是大户型需求量正在减弱，中小户型产品正逐渐成市场主流需求；二是新项目与老项目相比（相同区位同质楼盘）起价明显走低。如陕西路的“创世纪新城”，贵山路的“贵山苑”，黄金路的“金色家园”最具有市场代表性，起价均不到2700元，中小户型为主流产品。 来自市场的最新情报无疑加大了海福都市家园尾盘销售的压力。为了尽快处理掉金海苑所余的三十一套房，我们对海福都市家园的推售策略作如下调整，经发展商审定后予以实施。 一、价格调整 维持2200元的开盘起价，各种不同户型统一起价，楼层差价由30元调整为20元。 目前楼市起价普遍走低，在准现楼的条件下维持开盘起价就是保证本项目的价格优势。 本项目开盘时，我们根据户型的不同设计了2200元、2260元、2300元三种起价，主要是为了实行销售控制策略，现在项目已进入尾盘销售期，销控已无意义，所以建议各种户型销售起价均统一为每平方米2200元。 由于所余房号绝大多数楼层较高，造成单套房屋销售总房款偏高，为了尾盘处理较为顺利，适当控制总房款数很有必要，建议楼层差价由原来的30元调整为20元。 后附新价格表。 二、户型调整 在三十一套剩余房中，E户型为9套，占剩余房的29.03%，比重较大，开盘自今未售一套，很显然是户型存在问题，简析如下： 问题之一，户型结构不合理，实用中布局困难，使用不便。 问题之二，餐客厅过大，餐客厅加上旁边的储藏室和卫生间建筑面积总计92.52平方米，占房屋总面积的62.13%，使得整套房屋实用水平较低。 问题之三，客厅采光不充分。 针对上述问题，解决E户型销售的方案有二。一是调整户型，将客厅旁的储藏室和卫生间共18.9平方米（含公摊后为23.40平方米），划出该户型另作他用，将主卧卫生间改为公共卫生间，以此降低该户型总面积，从而提高其实用水平（附调整后的户型图），调整后的E户型建筑面积为125.51平方米；二是加大该户型的促销力度（后述）。 三、促销办法 以春节将至为契机，推出促销方案。根据发展商意见，每平方米拿出100元进行促销，我们通过测算，三十一套房平均销售面积为142.19平方米，也就是说每套房的促销标准约为1.42万元，我们建议促销标准在1.4—1.5万元之间，可公开统一宣传为1.5万元。我们共设计了六个系列大礼包，由购房者根据自身需要自由选择。 礼包之一，名牌装修公司（“标典”）价值1.5万元厨房高档装修。 由装修公司出装修方案陈于售楼处。 礼包之二，42英寸“飞利浦”背投电视机。实物陈于售楼处。 礼包之三，长沙远大集团“远铃”整体浴室。实物陈于售楼处。 礼包之四，“欧派”全套高档橱具。实物陈于售楼处。 礼包之五，红华家电超市价值1.5万元名牌家电随心组合。由购房者自行到红华家电超市选择后向海福公司提交组合清单，海福公司再通知红华超市为购房者送货上门。 礼包之六，返款——折现1万元冲抵首期款。该办法不能见于任何宣传，由售楼员暗中操作。 以上礼包除礼包六外，均以大幅海报张贴于售楼处，以营造现场促销气氛。 四、现场简单包装 售楼处应适当作简单包装，以营造现场促销气氛，除张贴五幅礼包海报外，可在停车场大门口作点导示牌，并悬挂三条布幅，布幅内容分别为：“金海苑迎新春购房送大礼”，“金海苑准现楼交房在即”，“实惠者置业首选金海苑”。 五、广告宣传 本项目已有相当长的一段时间未作任何宣传，市场上几乎认为本项目已销售结束，所以本次尾盘销售进行广告宣传不但有必要，而且应该具有一定的力度。 1．卖点 卖点一，实实在在的卖价。 卖点二，大礼包。 卖点三，准现楼交房在即。 卖点四，宽敞豪华的住户大堂。 卖点五，贵阳首家双层机械停车场，车位充足。 卖点六，金福苑100%销售率，金海苑80%销售率。 卖点七，火爆贵阳的“女人大世界”。 2．文案 文案一——机会篇： 金海苑商业裙楼——“女人大世界”火爆贵阳说明了什么？ 金福苑100%销售率，金海苑80%销售率又说明了什么？？ 答案很简单！ 第一个答案，财位摆得正，生意自然旺。 第二个答案，很多人已比你先下手了。 许多时候，机会往往在犹豫和等待中错过，难怪人们总结了一句经典之语——“该出手时就出手”。我们非常抱歉地通知，位于中国西部商业黄金走廊——市西商业街的海福都市家园·金福苑已经彻底与你无缘，而拥有装饰豪华和宽敞的住户大堂，贵阳首家双层机械停车场，现已是准现楼的“金海苑”也只给你留下了20%的机会。 市中心高层电梯房只卖2200元/M2，值不值，不比不知道，还有价值15000元新年