其他税种的税务筹划讲义.ppt

第一节 土地增值税的筹划 土地增值税是对我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得转让收入的单位和个人征收的一种税。 课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 税率：超率累进税率 第一节 土地增值税的筹划 筹划思路： 1.利用房地产转移方式进行筹划： 将房地产出租、投资入股的均可免征 2.控制增值额： 将可以单独分开处理的部分从整个房地产中分离； 扩大成本费用列支比例：如利息支出； 利用税收优惠：如纳税人建造普通标准住宅出售，增值率在20%以下的，免征。 案例1： 甲房地产开发企业欲销售5000平方米的商品房，扣除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照2000元/平方米的价格出售；二是按照2100元/平方米的价格出售。 ? ??? 方案一： ??? 房屋的售价为2000×5000=1000（万元），扣除项目金额为840万元， ??? 增值额为1000－840=160（万元）， ??? 增值率为160÷840=19.05%，小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税， ??? 企业的利润为160万元。 案例： 方案二： ??? 由于增加销售收入50万元（100×5000）， ??? 导致增加营业税及附加50×5％＋50×5％×（7％＋3％）＝2.75（万元），因而扣除项目为842.75万元。 按此计算，房屋的增值率为（1050－842.75）÷842.75=24.59%， ??土地增值税=(1050－842.75)×30％＝62.2（万元）， ??企业的利润为1050－842.75－62.2=145.05（万元）， ??? 销售价格提高之后税后利润却下降了14.95万元。 案例2： 一家房地产企业有可供销售的10 000平方米的商品房。 方案一：每平方米售价1000元，不含装修费，扣除额为835万元（含20%的加计费用） 方案二：每平方米售价1070元，含装修费70元，扣除额为838万元（含20%的加计费用） 案例2： 应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率 方案一的增值率为19.76%，免征增值税，企业获利165万元。 方案二的增值率为27.86%，缴纳土地增值税69.6万元，企业获利162.4万元。 方案二比方案一节税2.6万元。 案例3： A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500元，预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。　　方案一：直接按现状开发销售； 方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资300万元。 案例3： 　　 方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800×（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝28965，增值额为35000－28965＝6035，增值率为20.8%，应缴纳的土地增值税为6035×30%＝1810.5万元。 　　 方案二：追加固林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为（20800＋300）×（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝29355，增值额为35000－29355＝5645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税收。 案例4： 华兴房地产企业建造的精装修住宅10幢，总售价定为8000万元（其中毛坯房售价收入4800万元，精装修售价收入3200万元），建安成本合计3800万元（其中商品房开发地价款、成本、费用3000万元，开发成本中加计扣除项目200万元，精装修成本800万元）。 1.计算该企业应缴纳的各项税费； 2.进行纳税筹划思路的分析。 案例4： 1.该企业应缴纳的各项税费； 应缴纳营业税＝8000×5%＝400（万元）应缴纳城市维护建设税＝400×7%＝28（万元）应缴纳教育费附加＝400×3%＝12（万元）扣除项目金额合计＝3800＋400+200＋28＋12＝4440（万元）土地增值额＝8000－4440＝3560（万元）土地增值率＝3560÷4240＝80%应缴纳土地增值税＝3560×40%－4440×5%＝1202（万元）企业税前利润＝8000－(4440－200)－1202＝2338（万元）应缴纳企业所得税＝2338×25%＝584.5（万元）企业税后利润＝2338－584.5＝2083.5（万元） 案例4： 2.纳税筹划思路： 企业土地增值率为88.68%，