安华瑶台项目中期汇报市场研究报告.ppt

安华瑶台项目中期汇报--市场研究-- 区位分析 区位分析 区位分析 区位分析 交通可达性分析 近几年广州北部的高速路、快速路发展迅速，本项目和广州各个出入口连接的便利度大大增加 交通可达性分析 交通可达性分析 交通可达性分析 发展展望 发展展望 小 结 市场研究 钟表批发市场特性 项目发展为钟表市场之 SWOT 分析 优势 Strengths 威胁 Threat 小结 化妆品批发行业特性 高档：进口产品 中高档：合资产品 中档：国产品牌产品 中低档：国产无品牌产品 广州主要化妆品专业市场概况 主要竞争对手分析 长寿路专业市场 兴发广场 广州工业展览中心（潮发广场） 长寿路经营类别细分比例图 长寿路化妆品市场特征 兴发广场 兴发广场空置率分析 兴发广场经营类别细分比例图 兴发广场特征 货运、交通条件较佳 从1996年起成为全国最大的化妆品批发市场，在业内有较高知名度 缺乏仓储、工商、税务、餐饮等配套设施 冒牌货的经营使该专业市场形象及信誉度降低 对项目的影响： 兴发广场假冒伪劣、租期将至等问题使其市场吸引力大为降低，行业市场空间增加 广州工业展览中心市场特征 SWOT分析小结 初步定位建议 THANKS 中档品牌化妆品占据市场份额逐渐增大 中高档至高档品牌主要在高档写字楼、百货公司等渠道流通 专业市场主要吸纳中低档产品商户 化妆品行业中相关连产品种类较多 专业市场概况 化妆品行业产品分类 化妆品行业涉及的各种类产品较多而且多为易耗品 美容：美容品、美容器具等 美发：美发品、美发器具、洗发护发用品等 化妆护肤品：化妆品、化妆用具、护肤品、面部清洁品等 香料：香水、香熏用品、香精 化妆品流通模式分析 高档及中高档产品 主要流通渠道 写字楼批发 百货商场 专卖店 美容院代理 销售对象 周边地区二手批发者、直销人员 周边地区二手批发者、客户零售 客户零售、周边地区二手批发者 客户零售 中档产品 主要流通渠道 写字楼批发 专业市场厂家直销 百货商场 销售对象 直销人员 周边商场、超市批发者 周边地区二手批发者、客户零售 中低档产品 主要流通渠道 专业市场厂家直销 专业市场代理商批发 厂家办事处直销批发 销售对象 二手批发者 二手批发者 二手批发者 备注:化妆品档次分类 -------专业市场所吸纳的多为经营中低档及中档化妆品的商户 专业市场概况 全国化妆品专业市场分布 全国化妆品专业市场主要集散地位于广东、义乌、温州 广东化妆品专业市场主要集散地在广州、深圳 专业市场概况 广州工业展览中心 （潮发广场） 广州化妆品专业市场分布 本项目 兴发广场 长寿路 目前最主要的化妆品集散地位于长寿路及兴发广场 广州最早的化妆品集散地位于长寿路及高第街 美容美发产品为主 化妆品及美发产品 化妆品及美发产品 各类型产品 美容美发产品、器具 主要产品 20 50-70 50-70 45-98 300-380 租金元/ 平方米 —— 73% 77% 32% —— 空置率 排铺 通道遮盖 租赁 1997年 约 70个铺 约3700m2 机场路 鸿发 广场 约10万m2 约3800m2 约5万m2 —— 占地面积 排铺 通道遮盖 租赁 1997年 约 80个铺 机场路 白云润泽商业中心 新市广花路 机场路 长寿路 地点 广州工业展览中心 兴发 广场 长寿路 市场 名称 1050个铺 合共1300个铺 71个 铺位 规模 租赁 租赁 业主自营租赁 经营模式 两层 排铺 2002年 6月 排铺 通道露天 1993年 街铺 80年 代中 场地类型 形成 时间 广州专业市场分析 主要竞争对手分析 规模： 71个独立式街铺，铺位面积由15-100m2不等，主力面积20m2 经营模式： 10%为业主和原租户自营，90%向业主承租经营 档次： 装修档次偏低，经营档次中档偏低 产品经营模式：绝大部份为商户同时代理多个厂家的产品 面向客户珠三角洲为主覆盖全国美容院和批零买家 长寿路专业市场 租金:300-380元/m2（实用率9成） 其它费用：没有管理费、业户自行缴交 工商登记、税务等费用 顶手费：数千至十多万元不等 主要竞争对手分析 主要竞争对手分析 传统式批发 批发零售相互滲透 批零为主、大额批发为辅 属于自发形成的街铺式批发市场 位处旧城区，又为单行路，交通条件较差 铺位多为民居首层，仓储位置较少 已累积相当买家，惯性消费使此处仍有经营空间 市区内街铺式批发市场发展面临转型 对项目的影响:该市场的幅射力及发展空间有限,对项目的直接影响不大 兴发广场分三阶段开发： 第一期460个铺在1993年开业 (一线铺位租金98元/m2、二线铺位租金78元/m2） 第二期排铺