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1—94 租金定价分析 上海道置投资管理有限公司 2011年6月 * 创造·价值·发展 定价基本准则 一 租金调研方式和内容 二 商铺定价基本准则 定价基本准则 租金定价覆盖成本 获得预期收益 抵御市场抗性 投资者 商户 控制经营成本 周边商铺参照性、提升自身竞争力 投资客 投资回报率 定价方法/租金参照法 租金参照法是以同地段同类型商铺的租金来推算本项目租金，并以项目租金作参照来确定商铺的售价。 租金投资回报率计算方法： 回报率=（12个月租金总额-各项成本）/当前销售价格 注（12个月租金总额-各项成本）：通常以10-11个月计算 1、对项目周边类似楼盘进行调研，得出： 3.6—4.4 50-60元/月.平米 15000元/平米 A项目 投资回报率 租金 销售价格 参照项目 2、初步估算项目租金 对项目周边其他项目进行调研，得出销售价格范围，寻找市场接受程度较高的价格范围。 根据租金投资回报率计算方法，计算出参考项目的租金回报率为3.买的6-4.4，通过对项目地段、人气、交通等因素，对项目进行初步租金及租金投资回报率的预测，同时通过对经营商户的走访得出他们的理想租金水平，结合以上两者，得出最终租金水平为65元/平米每月，租金投资回报率为4。 案例示范： 定价方法/假设开发法 假设开发法又称剩余法，是成本法与收益法的综合运用，既是站在未来预期收益的角度的一种预期性的估价，又是用预期收益扣减预期成本，属于成本法的倒算。 开发项目建成后出租情形下的理论公式 P=Pc-(B+C) Pc=a/r 注：P—购买开发场地的价格 Pc—开发项目预期建成后的资本化价格 a—开发项目建成后每年的平均纯收益（平均租金） r—资本率，即预期的投资收益率 B—开发项目预期的开发费用 C—开发商的合理利润 由此推断：每年平均租金=（购买土地价格+开发项目预期费用+开发商的合理利润）X预期的投资收益率 项目平均租金=每年平均租金/（出租面积*365天） 定价方法/内部收益率还原法 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 内部收益(IRR)=累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费） 月租金=IRR*(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)/投资期内的累计出租月数 由此可以计算出：项目平均租金=月租金/（出租面积×30天） 租金调研方式和内容 区域租金是一个商业区域（也可以称之为商圈）的租金范围，比如在上海商业网点办和在行公布06年的商铺行情中，反映大兴街商铺每天租金8.50元—11.50元之间，实际上就是反映这个商业区域的租金范围，随着位置、楼层、面积的差异而变；在位置差方面，主要有方位差、前后差、动线差。 对于街铺而言有“金角”、“银边”、“草肚皮”方位之说，对市场而言，有前排、后排之差，对商场商铺则是动线区和岛区之差；在面积差方面有“大面积，小价格；小面积”，而楼层差则有“楼层高，价格低，低商铺，价格大”之说。 商铺是市场化、资本化的商品，它必然受到市场的影响，一般而言，商铺租金价格因素受到两个方面的影响，一个是区域租金，一个是业态租金。 特定商场案例分析 特定商户成交案例分析 市场租金调研 项目租金方案建议 参考依据 租金调研方式和内容 特定商场案例分析 特定商户成交案例分析 市场租金调研 经营规模 每层商户组合 每层商场平面布局 商场动线规划 商场柱距 招商条件 各业态商户租赁成交条件 …… 租金调研方式和内容 特定商场案例分析 特定商户成交案例分析 市场租金调研 目标行业租户 百货公司 超市 国际名牌 大型家居用品专门店 电器城 电影城 娱乐中心 大型中式酒楼 特色餐饮、美食广场 美容院及发廊 音像、书店 大型运动用品专门店 健身中心 银行 租金调研方式和内容 市场租金调研 特定商场案例分析 特定商户成交案例分析 结论分析 结论： 各行业商户租金水平及承租面积规律 各行业商户承租水平及承租面积基本规律 化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信…… 美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院…… 小商铺