商品房买卖合同法律问题识小培训纪要.docVIP

“商品房买卖合同法律问题识小” 培训纪要 主讲人：浙江省高级人民法院政策研究室副主任 程建乐法官 时 间：2012年11月17日上午9:00-12:00 地 点：杭州香园饭店四楼香园厅 第一部分:浙江省律师协会副会长沈田丰律师讲话 主持人：浙江省律师协会建筑与房地产专业委员会主任林镥海律师 沈田丰副会长讲话： 专业委员会举办这类论坛价值所在。 律师行业是靠自己的知识和经验去提供服务，我们在知识方面必须不断地保持先于我们的客户、我们的服务对象。达到领先，必须靠大家的努力。省律协举办这类论坛，是为把大家的专业聚集起来，进行探讨和研究。 律师行业的专业化发展。 专业化发展方向越来越深入，越来越细。尤其是在我们杭州----作为浙江省的一个中心城市，律师发展的未来一定是一个专业化的发展方向。 律师业务如果不能专业化，不能在某一个领域里有独到的见解或者领先于他人，很难在激烈的市场竞争中站稳。律师必须不断地学习和进步，未来，我们应该会分成更多的专业委员会。如我们的建房委，初步考虑可能是建筑专业委员会和房地产专业委员会需要分设。当然，这是后一步需要去做的工作。包括其他的专业委员会我们也会考虑，只要条件成熟我们就可能分设。 我们律师的专业化方向发展绝对不是局限于我们内部的委员自娱自乐，应该是想办法走出去。 专业委员会如果不能与其他行业协会或者行业领域有机结合起来，我们就找不到服务的对象。没有服务对象我们就无法生存，我们不能与服务对象做更多的交流和沟通，我们无法了解他们的考虑和需求。我们是知识服务业，必须紧跟客户服务的对象，紧跟他们发生的变化，迎合他们的需求，为他们提供超前的服务，这是我们未来的趋势。所以我建议（我们建房委在这方面做得很不错，这方面的经验值得更广泛的推广），要与其他的协会，例如房地产协会、建筑业协会，甚至还有其他的工程业协会、工程师协会，我们要想办法和他们做更多的交流：一方面，提升我们的服务水准，紧跟服务对象；另一方面，我们律师是靠知识生存的，我们能在客户中提升自己的形象与地位，为业务开拓创造很好的平台。 第四，总结。省律协在年初业务指导和专业培训会上提出了对我们专业委员会的考核办法和细则，要求每个专业委员会每年举办两次有影响的专业委员会的业务活动，有两篇在行业中有影响的具有理论和实践意义的论文，选出两个有价值的案例，制作两个对我们全省律师有专业示范作用的文本。这项任务是需要大家积极配合，共同来完成的。 第二部分:浙江省高院程建乐法官讲课主要内容 主持人： 沈会长为我们今后的工作指明了方向。下面我们有请浙江省高级人民法院政策研究室副主任程建乐法官为我们讲课，大家欢迎！ 程建乐法官： 非常高兴又有机会跟大家一起做一个学习上的交流。律师是“在野法曹”。同为法律人，在法律实施过程中的作用是一样的，只是角色不一样。今天根据林主任的指派，让我来谈谈商品房买卖的一些法律问题。 我今天从三个方面来讲：第一，简要讲一下房产新政下商品房买卖的新特点。第二，对省高院民一庭的指导意见做一个简评。第三，也是我今天讲课的重点，围绕八类常见的纠纷谈谈自己的个人管见。 一、房产新政下商品房买卖的新特点 商品房，是我国大陆地区的一个本土化概念，在其他国家和我国台湾地区没有这个概念，台湾地区叫预售屋。商品房与以前的“福利房”是相对应的一个概念，反映了我国房地产的历史变迁。我国房地产市场发展到今天，我个人归纳它主要有三个特点：一个是产业太大（房地产是非常大的一个产业）；一个是风险太大；还有一个是与民生密切相关。 第一个特点，它是产业太大。房地产投资占全社会投资的百分之二十，是所有产业中最高的。而且房地产产业的上下链条非常长，上游有钢材、水泥、建筑业；下游有各种装饰、家电等等许多行业。房地产行业一旦有风吹草动，会很快的传达到整个经济面上来。所以有人说，房地产已经绑架了中国经济。当然，这样的说法有点夸张。因为房地产市场的问题不全是房地产商的问题，更是整个房地产市场机制，包括管理机制的问题。2008年以来，这个问题更加突出。4万亿的天量刺激计划带来一个很可怕的后果，就是我们货币的泡沫化。我最近看到一组数据，不知大家有没有关注到。我国近三年的货币增长量近乎于前十年的总和。中国的GDP还不到美国的二分之一，但货币量是美国的130%。所以说现在物价不上涨才怪，房价不泡沫化才怪。我们这次新政的目的也不是为了刺破泡沫，因为这个泡沫一旦刺破，后果会相当严重。所以我们的新政只是为了不扩大泡沫、维持住现有的泡沫，然后通过其他手段把这个泡沫尽量做实。 第二个特点，就是风险太大。传统的房屋买卖是建造好了再卖给你，是现房买卖，它的风险非常低。而房地产市场更多是先售后建的一个预售形态，预售制的核心是放大整个房地产业的金融杠杆，导入很多人参与共担风险，包括建筑商、