上海楼市走势与政策的关系.docVIP

上海楼市走势与政策的关系 前言 自序 近年政策回顾 近年上海房价走势特点 近年政策特点及优缺点 政府干预市场的原则 小结 前言 本方案旨在分析历年来中央政府对房地产市场的各项政策和上海房地产走势，以及两者之间的关系，说明由政策所左右的房地产市场所存在的隐患以及如何使房地产市场能够回归至一个理性的市场。 自序 中国的房地产市场从历史上大致可分为5大阶段：1949年以前，这一阶段市场特点主要以土地和房产私有制为基础的；1945-1955，这一阶段主要以接收旧政府的房地产档案、建立房地产管理机构、改善贫穷人民居住生活条件为主要工作；1956-1965，这一阶段主要完成了对资本主义工商业的社会主义改造，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位；1966-1978，文革；1978-至今。 在1978年10月的中共十三大会议的召开宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。从此房地产名正言顺得进入了市场经济。 由此，“中国特色”的房地产市场在中国政府的各项法律制度的影响下，逐步走入了高度发展的阶段。而从市场的正式建立到目前的市场环境无一不是政府调控的结果。换句话说，中国的房产市场的发展始终是由政府在左右着的。这是一种病态经济。因为中国的体制决定着政府的决策一旦出现任何偏差，其带来的影响将会是十分巨大的。而解决这一问题的唯一办法就是让市场真正进入市场秩序。也只有这样才能让现在病态的市场进入一个良性的发展环境，而成为市场经济的一部分。 不可否认，78年至今，房地产市场应该说是从有到无，在短短的不到30年的时间里，上海的市场走完了其他资本主义城市需要50年甚至更多的时间的道路。中国政府市场在这段时间中保驾护航作用是毋庸置疑的，而且效果是非常明显的，意义非常远大。但就目前市场发展的情况来看，如果继续由政府引导市场的发展对市场并无好处。这就像家长培养孩子一样，当孩子成年后，家长不应规划孩子的一生，而是该培养孩子的自立能力，也只有这样才能让孩子茁壮成长。 中国房地产市场就如一个78年出生的孩子，现年28岁。在父母的一手包办下，表面上十分健康，在生理上已经成年，但在心理上却十分幼稚。所以，政府何时、如何放手这一市场，确实是一个值得考虑的和研究的问题。 第一章 近年政策回顾 78年至今，近28年的时间内，上海乃至中国的房地产市场走出了一条具有中国特色的社会主义道路。市场出现源于经济体制改革中的城镇住房制度改革，在这样的出发点上，造成了政策市场的真正原因所在。 虽然中国的《城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国规划法》三部法律房地产法律已构成了一个体系。但该体系却存在了一些不可避免的漏洞，这也是起草《物权法》的内在原因。撇开这一体系的漏洞不谈，目前我们存在的问题是：即使有这样的体系，地方政府是否严格按照这一体系办事，是否做到了有法必依、违法必究、执法必严呢？我们所见到的往往是以“红头文件”为准的情况。 在这里可以分为3个阶段：住房制度改革市场培育阶段；市场趋于成熟阶段；宏观调控阶段。这类似与人类成长的幼年期；青年期；成年期。 住房制度改革阶段从78年开始至98年，历时20年。这一时期中政府打破了建国后分房的习惯，努力建立一个房地产市场，在建立该市场后呵护其茁壮成长，而效果显而易见。在市场建立的同时，让市场经济的概念深入人心，期间主要的工作和文件有： 1980年6月――《全国基本建设工作会议汇报提纲》――正式宣布将实行住宅商品化的政策。 1982年――试点全价售房。 1986年――成立国务院住房制度改革领导小组。 1988年――《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》――住房制度改革全面试点阶段。 1991年――《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》――全面推进城镇住房制度改革。 1994年――《关于深化城镇住房制度改革的决定》――建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。 1998年――《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》――宣布停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 以上是78年开始，为了建立一个房地产市场所制定的一系列政策。这些政策的制定循序渐进，以培养人民市场经济意识为主，逐步由福利分房向商品房过渡，政策温和而有条理，堪称为政策中的经典。并由此可见制定政策的政府各部门的苦心及良好的意识。 从某种意义上讲该阶段中的91年开始，市场基本有了雏形，但由于当时的房地产市场的法律制度、准入制度并不健全，于是导致了92、93年的房产过热、93-95年的宏观调控以及96、97、98年的房产回落，93年的宏观调控被许多人誉为成功的典范，但笔者认为：93-95的宏观调控是后期宏观调控的模板，从法律的制定来说，该宏观调控尤其积极的历史意义，但从市场经济来说，