关于深化地票交易制度改革的建议西南大学地理科学学院.docVIP

关于深化地票交易制度改革的建议 西南大学地理科学学院杨庆媛重庆市国土资源和房屋勘测规划院刘 燕 在国家级统筹城乡综合配套改革试验区建设进程中，地票交易制度、户籍制度改革、公租房建设、农村三权抵押共同构成统筹城乡改革的重点领域和关键环节。以地票交易制度为亮点的重庆农村土地制度改革成效显著。但随着经济社会的快速发展和政策环境发生的深刻变化，一些制度需要在新的发展环境下持续完善，保持制度持续创新的活力。重庆的地票制度运行已经到达“深水”阶段，既取得了重大的成就，也还有一些亟待完善的问题。重庆市委第四次党代会报告指出，要深化“地票”制度改革。改革地票制度是重庆市深入推进城乡统筹发展的必然要求。因此，重庆市应抓住地票制度先行先试的优势，全面总结地票制度运行5年来所取得的成效和存在的问题，不断探索地票制度的完善途径，充分发挥地票制度在城乡一体化发展中的作用，促进区域城乡统筹发展。 一、重庆市地票制度运行成效及问题分析 （一）地票市场运行现状 自2008年12月4日重庆农村土地交易所交易成立并交易第一宗“地票”，5年来随着交易价格上升，区县提供地票的积极性也在提高，地票的供给市场扩大到了全市范围。截至2012年底，全市近70%的区县成为了地票供给区域。参与地票交易的购买主体呈现多样化发展趋势，有土地储备机构、园区建设单位、民营企业、国有企业和个人，其中作为房地产市场最活跃主体的民营企业所占比例逐渐增长。 截至2013年11月，重庆农村土地交易所共组织地票交易会30场，出让地票292宗，成交面积11.84万亩。地票交易累计成交价款237.49亿元，累计均价20.07万元/亩。地票交易制度运行以来，呈现出两个基本特点：一是各场次交易的宗地数量变化大，最少的仅为1宗，最多的达28宗；二是地票价格逐步上涨，最终趋于平稳。单张地票成交价由8.16万元/亩上升到20.07万元/亩，最高成交单价31.94万元/亩。从地票的交易情况来看，随着时间的推移，地票价格总体呈上升趋势，但单场均价和累计均价变动趋势不一致，单场地票交易均价有升有降，波动性明显，其中单场交易均价最低的第二场为8.05万元/亩，最高的第21场为31.94万元/亩；累计均价则由8.05万元/亩逐步上升至20.07万元/亩。从第26场交易开始，单场地票价格稳定在20万元/亩左右，地票价格趋于平稳。 （二）地票制度的成效 1、显化了农村土地资产的价值属性，增加了农民的财产性收入 地票制度通过将农村宅基地复垦形成地票指标后到市农村土地交易所进行市场拍卖，拍卖所得的收益扣除复垦工程成本、融资成本、管理成本及交易成本后，溢价按照85:15的比例分配给农民和农村集体经济组织，切实显化了农村土地资产的价值属性。按照2012年的补偿标准，退出宅基地农民可获得12万/亩的收益。截至2012年底，地票交易已帮助农村集体及农民实现145亿土地财产收益。其中农民获得了124亿元，人均增收近600元，占2012年全市农民人均纯收入的8%。 2、促进了建设用地资源合理利用，保障了科学发展用地需求 截止2013年，地票在重庆都市功能核心区及拓展区落地使用3167.12公顷，在城市发展新区落地使用1594.36公顷，在渝东北生态涵养发展区落地使用105.30公顷，在渝东南生态保护发展区落地使用1.61公顷，五大区域落地使用地票面积分别占地票落地使用总面积的65.05%、32.75%、2.16%、0.03%。通过地票交易市场对建设用地这一资源的再配置，优化了农村建设用地和城市建设用地的空间布局，促进了农村建设用地集约节约利用，极大地保障了都市功能核心区及拓展区、城市发展新区等重要的城市发展建设区域的用地需求。 3、为构建统一的城乡建设用地市场提供了新思路 地票制度通过将农村建设用地复垦为耕地形成地票，在公开的交易平台进行交易，最后在城市建设区域落地使用，实现了建设用地在城乡空间上的转移，为构建城乡统一的建设用地市场提供了新思路、新途径，切实推进了城乡统筹发展。借助农村土地交易所平台和地票制度，金融机构为重庆市农村土地综合整治提供授信支持，开辟了城市金融资本进入农村的新渠道。而由于“地票”市场价值的发现，工商银行等六家金融机构已为土地整治授信145亿元。 4、促进了农村土地节约集约利用和农业产业化发展 地票制度采用 “先补后占”的耕地占补平衡模式，有效防止了在一般征地模式中 “占地在先是刚性的、造地在后是柔性的，补充耕地的质量不能保证”的弊端。通过将废弃和闲置的农村建设用地复垦生产为地票，有效提高了农村土地的集约节约利用水平；地票生产复垦后形成的耕地能与周边耕地集中连片，扩大了农业生产的经营规模，改善了农业生产的经验条件。截至2011年底，重庆共通过地票制度实现复垦建设用地13.58万亩，新增耕地12万亩。 （三）地票制度存