天津豪宅别墅分布产品规划景观的研究102402565.ppt

* * * * * 万科·霞光道5号主色调为红色，色彩稳重而不张扬 36：14：10——外墙深、中、浅三种颜色墙砖混和比例。 新悦庭主色调为浅黄色，适应天津的气候特征，尤其在冬季其他项目都显得凋零、萧条，更突显厚重沉稳。 外墙以深浅不一的墙砖混和比例。 建筑色彩：外檐选择稳重的色彩，用不同色彩配比体现建筑外檐的层次感。 稳重不张扬的立面色彩四季皆易，符合知富阶层的审美。 建筑材质 古文化砖 蘑菇石 西班牙砂岩 外檐材质建议以天然石材为主，让客户感知绝对品质。 石材代替涂料； 天然石材代替人工石材。 别墅产品达标指标 之 户型设计 豪宅别墅地上建筑面积区间可通过如下分布图体现： 面积㎡ 项目名称 170 200 250 300 350 400 450 500 550 600 700 750 800 850 900 950 1000 朗润园 260 荷兰墅 399 200 240 330 705 天鹅湖 317 380 428 937 檀府 190 330 350 470 580 608 霞光道5号 255 1020 钻石山 230 294 304 460 503 新悦庭 397 300 460 540 1150 万科东丽湖 180 230 250 370 420 玛歌庄园 380 410 460 560 580 滨海湖 210 250 440 800 京津新城 290 330 380 417 团泊湖 206 260 300 393 金碧天下 190 240 280 303 联 排 别 墅 热 销 面 积 区 间 户型面积区间（地上面积） 双 拼 别 墅 热 销 面 积 区 间 独 栋 别 墅 热 销 面 积 区 间 地上建筑面积270平方米，地下建筑面积80平方米，总建筑面积330平方米。客户较为接受。 地上三层，地下一层。 地下室功能空间包括影音室（或是麻将室、台球室）、保姆房、卫生间。地下室层高达到标准层。 首层客厅有超高挑空，（达到5米左右），其他为标准层高。功能空间通常包括：门厅、客厅、餐厅、封闭中厨、卫生间，带独立卫生间的次卧室供老人或客人使用。 二层为双卧室设计，包括主卧、主卫、衣帽间；次卧、次卫。 顶层独立套房设计，包括卧室、卫生间、衣帽间、书房，满足孩子独立生活空间需求。 停车位2个。 客户认可城市联排别墅的面积区间，但要求主要功能空间有尺度感。 内部功能空间构成：联排别墅 地上建筑面积400-500平方米，地下建筑面积100平方米，市场认可率高。 地上二层，地下一层。 地下室建议做成半地下，保证自然采光与通风，层高达到标准层。 首层客厅挑空达到6米，其他均为标准层高，功能空间通常包括：门厅、客厅、餐厅、西厨、封闭中厨、卫生间、带独立卫生间的次卧室或客房及佣人房。 二层为双主卧套房设计，包括家庭厅及主卧、主卫、衣帽间、书房；次卧、次卫。 双车库设计。 客户对内部户型要求更加彰显别墅的气派与奢侈的功能空间。 内部功能空间构成：独栋别墅 别墅产品达标指标 之 会所及物业管理服务 会所 天鹅湖会所 新悦庭会所 会所是别墅必备元素之一,满足客户商务洽谈及娱乐休闲需求。 玛歌庄园会所 目前天津别墅市场的会所使用率低，经营情况普遍不容乐观； 引进高端品牌消费场所进驻会所，提高会所的经营水平，是后期别墅产品品质提升的机会点。 项 目 物业服务公司 物业费（元/平米） 万科·朗润园 万科物业 ３ 荷兰墅 仲量联行物业 ３ 天鹅湖 江胜物业 ２ 檀府 上海新世纪物业 ４ 万科·霞光道5号 万科物业 ８ 钻石山 招商物业 ４ 新悦庭 戴德梁行 ３.２ 万科·东丽湖 万科物业 ２.４８ 玛歌庄园 津滨联合物业 ２.８ 滨海湖 东方鸿铭物业 ２.５６ 京津新城 广东康景物业 ２.８ 团泊湖庭院 天津仁爱物业 ２.５ 金碧天下 恒大金碧天下物业 戴德梁行顾问 ３ 天津在售代表性别墅项目物业公司归纳： 物管服务 目前天津别墅市场物业管理处于初级阶段，良好的物业服务不仅是 高端客户的基本居住需求，也是房产保值增值的重要保证； 万科·霞光道5号的英式管家服务是天津别墅市场的初步尝试； 物管服务 安全员 院区保洁 园艺师 家庭保洁 高端别墅项目物业服务标准可参照：上海万科·兰乔圣菲的“铂金礼遇”金钥匙物业服务、深圳香蜜湖1号的“中海深蓝”物业服务。 私人管家 学习动物精神 11、机智应变的猴子：工作的流程有时往往是一成不变的，新人的优势在于不了解既有的做法，而能创造出新的创意与点子。一味 地接受工作的交付， 只能学到工作方法 的皮毛，能思考应 变的人，才会学到 方法的精髓。 学习动物精神 12、善解人意的海豚：常常问自己：我是主管该怎么办才能有助于更好的处理事情的方法。在工作上善