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名人演讲稿苏雪晶：回回市场化是房地产发展必定选择 　　房地产行业是大家争议最多的行业我们站在这个时点上起这样一个题目是要有勇气的。由于进进到2011年以来整个中国的市场重回到弱市场化的时代，进进到全面调控的局面。在这样的情况下。2011年全年房价出现了回落，特别是一线城市周边的区域出现了快速的回落，但是股票在今年到达了一个平台箱体整理的状态。在这样的状态中我们有理由相信，2012年会有一些不同。第一部份，我们先容新的均衡体系的构成。在新的均衡体系的进程当中，我想夸大的是政策方面的确定性的指导。在今年的屡次国务院工作会议当中表态，多层次住房体系的建立，我们以为是未来中国房地产的一个明确的方向。 　　在多层次住房体系当中，高端遏制，低端保障是明显的表象。高端遏制是今年年初对重庆和上海的房产税的特点。进进到2012年究竟是会选择非市场化的限购、限贷政策，还是房产税政策，这是对政府执政能力的体下。对低端有保障今年交出了满意的答卷，我们统计了全国各地的新开工的保障房的完成情况。大家了解到这是一个非常精细的状态。 　　在9、10月份实际开工率以后完成了100%。我们判定在2012年可能会出现保障房的立法。这将标志着双制度的确立。国内第一步由省级出台的河北省住房保障办法试行已正式的出现了，明年上半年各个省市都会出台相干的办法，这也为未来保障房的立法确定了非常好的基础。 　　在高端有遏制，低端有保障多层次住房体系下，回回到终端市场，应当也会有所变化。在这样的多层次住房体系的建立进程当中，短时间可能会出现暂时性的三方博弈的弱平衡。在近期的报导当中大家看到，由于价格调剂导致的砸罗盘的事件也出现了。这样的事件不能不让地方政府在土地出让上也出现了一些让步 。我们观察到今年议价率出现了明显的回落。特别是在近期，土地价格出现了大幅度的回落。地方政府愿意见到房价的调剂，地方政府为了取得一定量的资金来源，采取了折价出让的措施，让土地可以低端捕捉的方式出现，也就实现了三方的弱平衡。我们判定在明年上半年，可能会延续在弱平衡的状态当中，随着政策的变化来终究打破这样的弱平衡。这是我的第一部份，就是新范文之家提[苏雪晶：回回市场化是房地产发展必定选择http://www.FwJIa.cOM 欢迎您访问范..文.家]供整理}的均衡体系逐渐构成。 　　第二部份也是我们年度策略的一个核心观点，就是我们以为重回市场化，站在目前的时点，依然是必定选择。在这样判定之前，我们先讲几个我们以为对房地产市场和房地产调控的误区。第一个误区就是大弄住保障是否是一定同即是普惠制，我们的答案是不一定。像中国的国土面积和财政收进来源和规范运作的情况来看，完全采用普惠制的方式目前是很难实现的。在没有实现的情况下，我觉得特惠和中间型的财政支出在5%-10%，乃至是5%以下的水平我以为是比较公道的状态。在这样的情况下，我们判定新一轮政府投资保障性住房占财政比重比较高的局面将会发生在2011年，也就是说今年多是关于政府投资占保障性住房比例的高点。 　　同时有很多媒体和研究者对房地产是否是是国民经济支柱的题目产生怀疑。我们也做了比较，不论是美国还是日本的情况，和中国目前的地方财政和土地出让金的情况来看，依然是夸大，老调重谈的结论，就是房地产依然是国民经济的支柱。经过将近十几年的商品房市场化的进程，实际上这诞生了大量的成绩，我们看到了房地产投资占城镇固定资产投资比重的一个大幅上升，我们也看到了人均住宅面积的提升，同时我们也看到了房地产相干税收对财政的支持。这些都是商品房市场化的一个成绩。由于短时间价格不公道，完全抹煞市场化我以为是不理智，也是不正确的。 　　同时我们看本轮的调控方向性来看。房价的公道回落是未来的选择，公道回落是否是一定会出现所有城市的爆跌，乃至是中国房地产市场的一个崩溃，我以为实在不是中国经济的最优选择。我们看到一线城市价格确切出现了回落，根据我们跟踪的情况来看，10月份成交的环比价格依然向下走而且今年以来，整体的幅度，一线城市已出现了5%-10%的跌幅。 　　明年上半年，假如说政策不改变的情况下，这个下跌的趋势不会发生任何的改变。综上所述，前面讲到的一些市场上一些判定来看。我们以为回回市场化是未来房地产发展的必定的选择。新开工的低点在明年一季度就可以够见到，对整个宏观经济的影响在明年上半年就会影响到。所以我们判定在目前来讲，房地产行业依然有比较大的空间。回回市场化实在不是房价的快速上涨，中国房地产13年的市场化进程当中，历来也没有脱离政府的公道引导。 　　我们预期进进到2012年，在政府引导方面，特别是调理市场供给结构，控制房价快速上涨，和维护市场秩序和加强规范管理这四个方面会出台新的政策。这些政策出台以后，相对整个房地产市场，将会出现一个比较稳定的积极的发展方向。刚刚讲到为甚么一定要回