不动产经济管理学及财务知识分析理论.pptVIP

本章研究不动产税收对不动产价值、不动产经济活动的影响。宏观层面，不动产税收和政府支出对不动产投资起着重要的引导作用，从而影响着不动产行业的发展；微观层面，它会影响到不动产权利所有者的福利，因而也会影响不动产的售价或者说不动产投资。当某个项目在经济上不合理时，可尝试用税收动机解释决策者的行为，当动机导致重大经济扭曲时，就应考虑通过税法改革来调整经济。对现行税法的合理性及公平性的评价有助于预测未来税收的变化，从而更好地作出决策。 第一节 税收原理 例：“销售税是比例税，但具有累退性” 第二节 不动产税的评价 2、自由与管制（土管） 阅读： （1）财产权、自由与人格权—对民法典制定的启示（胡田野） （2）土地利用管制制度效率探析（马永平） 完成作业： 你如何看待土地利用管制一直以来存在的争议和问题？怎样把握私权与公权间的度，避免因过分强调某一方而侵害他方的权益？ 请阅读资环、城规专业阅读材料，写出阅读体会。 u 中国地方财政状况及原因财产税是美国基层政府税收的重要来源 u 中国现行不动产税收制度 房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税（已暂停征收） 。 保有环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税、房产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。 流转环节，中国目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税（此环节两种房产税均按照纳税人出租房产的租金收入计征）、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。此外，与城市维护建设税征收方式类似的教育费附加也可以视同税收。 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 税费种类繁多，税租费概念混淆不清。 税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重，形成于计划经济时期。 “城乡双轨”与“内外资双轨”。 计税依据不科学，征管漏洞大。 房地产行政事业收费体系混乱，重复收费，计征不规范，大量收费属于预算外管理。 现行土地税费制度导致土地资源配置不合理。 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 1．税费种类繁多，税租费概念混淆不清 目前我国实际征收的与房地产直接有关的税种多达12种，占我国实际征收税种数量的一半。收费项目就更加繁杂，一般都在几十种，多的地方甚至超过百种。 税、租、费性质不同。我国目前房地产税费体系中租、税、费混杂，三者之间界限混淆，降低了税收的严肃性、规范性，滋长了乱收费的不良风气，也使得税收的宏观调控功能受到了限制和削弱。 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 2．税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重 目前的税制基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环节的耕地占用税和保有环节的城镇土地使用税税额标准均较低，起不到调节土地级差收益，促进高效、集约用地的作用；对房产而言，保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作为财产税对收入分配进行调节的作用。 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 在房地产的流转环节，除了税费种类繁多以外，土地增值税的税率高达30%-60%，若再加上5%的营业税和33%的企业所得税，企业的实际平均税负水平达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。流转环节的税负过高，不仅阻碍了房地产市场的形成和发展，也使逃税等规避和投机行为多发，使税收的严肃性受到挑战。 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 3．税制本身存在有欠公平之处 主要体现在内外税制不统一和城乡税制不统一两个方面。内外税制的不统一使内资企业的税负高于外资企业，有悖于WTO的国民待遇原则和公平竞争的原则。城乡税制的不统一指的是城镇企业的房地产征税而农村企业的房地产不征税，同样造成不公平竞争，也不利于促进农村土地的集约化利用。 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 4．计税依据不科学，征管漏洞大 由于我国尚未建立起房地产评估制度，使得房地产的占有、使用和转让交易等诸多方面的计税依据难以合理确定。目前也还缺乏对房地产的严格的注册登记制度，使纳税人在纳税申报时有弄虚作假的机会，而税务机关对此又无法查实。 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 5．房地产行政事业收费体系混乱 各地的行政收费不同程度地存在如下现象： （1）市政建设重复收费，如企业缴付了土地出让金，还要缴纳综合性的市政建设配套费、单向性的配套设施建设费，有的地方还要以实物向有关部门提供居委会、派出所、中小学校舍等设施，类似的配套设施费用往往占缴纳总费的70%-80%。 （2）