福建角美P地块青时尚公寓项目市场定位及投资可行性初步分析p前期策划.pptVIP

第一部分 角美镇发展概况及城市规划 第二部份 角美房地产概况及商业市场调查分析 第三部分 项目地块价值研判 第四部分 项目开发市场初步定位 第五部分 项目产品开发配比率及定价预估分析 第六部分 项目开发财务及投资效益分析 第七部分 项目评估结论 以上仅为对本案商业的宏观定位，涉及具体关于项目功能分区、业态细分布、商场主力店如何定位、商业体量如何确定、人/车流动线、购物街区间人流如何有效贯通、体验式购物空间的形象设计等，需经深入市场调研及商家访谈后方能得出系统性结论。 项目开发的市场初步定位 商业部份的市场定位 在角美这个地方打造商业综合体，能够制造出“赢者通吃”的效应，一旦抢先得到市场的承认，其统治地位将牢不可破。 其商业价值将体现在3个方面： 1、它能够将角美现有的最优质商业资源充分转移过来； 2、因为新质商业空间的出现可以催生出一些全新的商业消费； 3、因为商业格局的提升将会使相当一部分的外流消费回流。 本案非常适合打造商业综合体，原因有以下两个： 1、本案处于角美新区规划的中心位置，地理条件上得天独厚； 2、虽然前面已经有了星河·城市广场与丰泰财富广场，但一个位于老城区，停车将成为其无法克服的困难；一个是在324国道旁边，区位不适合做精致商业，从区位的角度看本案是做商业综合体的极佳地点。 项目开发的市场初步定位 本案的商业定位 打造【角美】第一购物广场 鉴于永辉与新华都已经入住角美，本案则应联手更具品牌号召力的商家入住，比如世界级的沃尔玛或中国超市巨头人人乐等，而这些商家也的确具备实实在在的合作潜力，最近沃尔玛也开始关注起中国的明星城镇，着手展开布点工作，而人人乐在福建省的发展重点本来就是漳州，如果能够把这种体量和级别的超市引入角美，则本案完全有理由成为角美购买第一广场。 打造【角美】最精致唯美的超级MALL ShoppingMall（简称MALL）是源自美国、风行世界的成功商业模式，凡你所想象到的娱乐、休闲、购物方式，在“MALL”都有，它的消费对象是一个大型复合型消费群体。概括起来说，“MALL”有三个主要特点，一是大。占地面积大，建筑面积大，停车面积大，二是多。行业多，店铺多，功能多。三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。 本案的商业定位 打造【角美】最具人气的休闲高地 角美休闲娱乐业的现状是比较分散，且无规模化、品牌化及集中化；而近年来，随着角美经济的快速发展和镇区居民收入水平及消费水平的整体提高，现老镇街区已无法满足其文化娱乐方面的需求；此外，随着角美工业综合开发区“龙池、福龙、文圃、吴宅、凤山、江东”六个工业集中板块的加速集聚发展，必然会带来外来员工的增加，而这些80后的打工仔已然成为城市消费的主力军。 打造【角美】最具时尚气息的炫酷影城 虽然角美也规划了万星国际影城，但在角美这样一个小城镇，孤立的影城其经营压力是巨大的，因为影城在今天已经不仅仅是看一场电影这样简单，它更具有追寻时尚的意味，而唯有在一个具有综合性和时尚性的环境内，它才能充分彰显它的魅力；更何况本案的开发在先，且位置更为优越，再辅之以电玩城、自助ktv等其他时尚要素，完全由机会打造成为角美最具时尚气息的炫酷影城。 项目开发的市场初步定位 项目开发的市场初步定位 小结 第五部份 项目产品开发配比率及定价预估分析 项目产品开发配比率及定价预估分析 项目住宅与商业面积配比率 1．本案地块开发主要综合经济技术指标为: 占地面积：70932㎡， 容积率：1.8～3.0, 总建筑面积:212796㎡. 建筑限高:100米 2.开发路径设定 概括而言，本案有两种截然不同的开发方案，一是如同龙泉华庭做底商加住宅模式；二是打造一个专业的商业综合体，两种开发方案指标设定、成本、效益以及开发周期都存在着较大不同，这里我们将两种开发模式做一个对比分析。 3．两种开发模式下的经济技术指标设定 底商加住宅模式（以下简称底商模式）的主要技术经济指标： 商业面积：12464㎡，其中底层6232㎡，二层6232㎡； （以上面积指标由来：本地块呈长方形，因为没有地形图，根据现场目测假定地块长400米宽177米，则该地块的底商面积可粗略估算为（400+177）*12*90%=6232㎡，2米为底商的通常进深，90% 的系数是考虑中间会有断续。二层面积同上。） 住宅面积：200332㎡； 住宅建筑层高：18~30F 项目产品开发配比率及定价预估分析 项目住宅与商业面积配比率 项目住宅与商业面积配比率 项目产品开发配比率及定价预估分析 商业综合体模式的主要技术经济指标： 商业面积：50000㎡，其中底层19400㎡，二层1