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城市春天前期策划报告
前 言
受云星地产集团委托,我司于2005年5月开始正式介入城北区北湖路项目。由于该项目所处环境复杂,而且兼顾云星地产品牌在南宁的推广重任,因此不敢怠慢,期间对南宁的宏观市场、中观市场、微观市场做了细致的调查,虽辛劳,但幸有所获。
作为城市中心的大型地块,决定了本项目的发展前景,如何对不利条件进行规避、转化、提升,也就成为本案策划的重点。
结合项目以及云星地产的实力,我们提出了“文化型地产商”的品牌形象雏形,并联动之前的“荷塘月色”等数个项目文化品牌的积累,希望在本项目建设过程中,实现品牌提升。而从市场角度考虑,我们认为项目应该也必须打造成南宁城市住宅的标志,基于上述策划构想,我们对南宁产品方面作了细致深入的研究,并结合其他区域市场的产品,提出了多个产品创新理念,以期本案能从市场突围而出。
余下工作依然任重道远,惟望各方能通力合作,让云星·城市春天成为南宁城市新居住理念的经典之作。
预祝云星·城市春天圆满成功!第一部分 市场调查报告
南宁市宏观环境研究
南宁市宏观经济发展概况
国内生产总值(GDP)
——近年来增长趋势明显加快,进入高速发展期。
南宁的经济一直以来都呈现稳步发展的趋势,但从2003年开始,进入一个高速发展期,近两年来,平均增长速度在10-15%。
同比云星集团进入的其他几个区域:
2004年数据比较 南宁市区 福州 广州 GDP总值(亿元) 353.31 770.46 4115.81 人均GDP(元) 22082 23189 39448 商品房价格(元/㎡) 2594 3494 5001
我们选取了云星集团进入过的其他城市做一横向比较,可以清晰地看出南宁虽然增长速度较快,但是与其他城市相比,经济总量基数低,整个城市发展还有较大空间,而南宁也正进入一个高速发展期,房地产的发展前景极为看好。
城镇居民人均可支配收入
——南宁市城镇居民人均收入稳步增长,生活质量逐渐提高。
从人均经济收入的总量上看,南宁城镇居民整体收入水平还比较低,南宁市在房产消费方面,多数处于一次置业阶段,二次置业和多次置业还不普及;而目前南宁市区人均居住面积不足13㎡。所以随着整体宏观经济的向好,居民收入的稳步提高,消费能力逐步提升,对房产的支付比例会增加,购房需求应仍保持强劲。
南宁的产业特征——第三产业占主导力量。
第一产业 第二产业 第三产业 总值(亿元) 102.75 184.97 301.14 增幅(%) 5.9% 18.1% 13.1%
三次产业结构由上年19.03:29.54:51.43调整为17.45:31.41:51.14,虽然第三产业所占的比例略有下降,但在整个产业结构中仍然占有举足轻重的地位。
南宁的产业特征主要以第三产业为主,第三产业对外来人群吸集作用较为明显,城市人口总量不断加大,客观上,也为房地产市场带来了更大的客源群体,外地人的租住、购房置业等行为都将对本地的房地产行业起到明显的推动作用。
南宁城市发展规划
中心城市形象以及中心城市效应已经开始日益凸现
南宁的总体城市定位为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市,并以打造最优的环境南宁城市原有内核较小,城市发展必须向外围拓张
南宁随着城市建设的发展以及核心城市地位的日益确立,原有城市格局已经满足不了发展的需要,城市发展已经开始外围区域拓张,而与此相适应,琅东、仙葫、江南的房地产先后成为城市发展的重心,而西部也是政府规划的重点建设区域,从长远来看,西部的发展前景看好。而项目所在的城北老城区,主要将是以环境整治,工业改造、搬迁为重点。
最新政策调整对南宁房地产行业发展的影响
“国八条”政策
强化规划调控,改善商品房结构。(略)
加大土地供应调控力度,严格土地管理。(略)
加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。
完善城镇廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求。(略)
运用税收等经济手段调控房地产市场,特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,防范贷款风险。
切实整顿和规范市场秩序。强化法治,严肃查处违法违规销售行为。
加强市场监测,完善市场信息披露制度。加强舆论引导,增强政策透明度。
小结: 国八条的重点是抑制房地产投资过热,控制房地产的价格泡沫,调节房地产的结构供需矛盾。但对于房地产起步不久的南宁房地产市场,影响极小。虽然对南宁购房者的心态产生一定的作用,致使购房市民观望心态开始上升,但影响一个区域房地产市场的始终是这个区域的供需关系,在后文供需关系中,我们可以清楚看出南宁市场现在仍然是一个求略大于供的状况,而且结合南宁未来城市远景规划来看,因为居住面积不断提高和新增
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