大理市房地产市场调研报告.ppt

1、花园洋房物业水平价差在30元/ ㎡，垂直价差在70-100元/ ㎡之间，主要原因为视野景观开阔度 2、小高层物业因平面功能空间朝向不同，因此水平价差达到100元/ ㎡，其中1-2层水平价差较小为 30-40元/ ㎡； 3、别墅物业利用坡地打造，赠送几十至上百平方不等的花园，产品类型为居家型别墅； 4、现即将推售四期，均价为6000元/㎡，一期、二期、三期均已售罄； 项目产品及价格体系： 产品 面积 价格 套数 销售率 一期别墅 192-322平米 3868-5800 102 82% 二期花园洋房 94-186平米 2998-3700 248 98% 二期小高层 86-138平米 3200-3300 124 94% 四期别墅 173-239平米 6000以上 - - 五期别墅 307-449平米 - - - 重点楼盘分析——梨花溪营销推广分析：价格低开高走，物业价差促进了小高层售卖 项目客户体系： 客户结构：以自住型改善型客户客户为主 年龄段：25--55岁，以40-50岁为主 客户来源：以下关市区为主，大理州郊县等周边地区为辅，外地客户比例不到10%； 关注点：价格小区环境规模附加值景观 购买原因： 1、现房呈现，社区内部环境较好，坡地物业且落差较大，视野开阔 2、社区内部配套好，周边生活较方便，开车到市区5分钟能到 3、高性价比 4、产品赠送面积多 不购买原因：生活基础配套欠缺，与变电站一墙之隔，对面是青光山火葬场，部分客户对其抗性大 。 对本案的借鉴： 1、由于价格上的优势，该项目本地客户较多，投资客少； 2、项目在二环南路边，周边环境较差，噪音污染严重，该项目极力打造小区内部环境，从而弥补这个缺点； 3、增加优惠活动，吸引更多客户。 梨花溪客户分析：因产品总价较高，客户档次也相对高，对楼盘的关注点较多，同总价中，不具备强竞争力，所以销售状况不佳 梨花溪营销推广分析：虽然做了较多的推广，但是精准度不够，没达到效果 推售时间节点分析：惠丰新城一期于12月19日交房。 1—2期都已经全部售完，三期将于2011年8月推出。 主推广语分析：乐在大理，住在梨花溪 对本案的借鉴：没有对楼盘的精准定位，推广立意点不强 开发商：大理上实城市发展有限公司? 开工时间：2009年 竣工时间：2012年 占地面积： 294000平方米 户数：2200户 容积率：1.15 绿化率：41% 车位比：2:1 策划代理：合富辉煌 文化策划：余秋雨教授工作室 项目位于下关核心，是唯一的背靠苍山、面瞰洱海的大型低密度社区，距洱海最近仅约200米，步行至海边仅需十分钟； 重点楼盘分析——洱海庄园 重点楼盘分析——洱海庄园区域分析：区域价值最大化 楼盘分析： 洱海庄园位于下关核心景观大道电视台北侧，项目背靠苍山、面瞰洱海，大型低密度社区，Artdeco建筑与大理文化首创性结合，交通便利 ，周围配套设施齐全。一级资质物管，品牌呵护生活。因此，很多投资客较看好此区域。 对本案的借鉴： 区域价值最大化 重点楼盘分析——洱海庄园产品分析 楼盘分析： 规划 大型低密度，高绿化社区 建筑 Artdeco建筑与大理文化首创性结合 园林 500米中央景观带，两大中央景观主轴，三级景观分布，6000余平米景观，以中央水系为核心，融合大理自然风情，设置林荫步道、社区广场将景观和活动空间相结合，营造归家的感觉； 对本盘借鉴 创新产品，以新形象冲击市场 户型 面积区间30—212.54㎡，物业有公寓、叠加别墅、双拼别墅、独栋别墅几种类型 对本案的借鉴： 1、物业类型、面积区间多样化， 2、产品功能性强，环境好，是投资客首选；社区规划千平米商业街和高级会所； 3、价格高于周边，去化率相对缓慢； 4、赠送面积大：退台洋房产品设计，一层赠送花园，顶楼赠送露台，2-4层赠送面积十几平米的露台；别墅产品赠送前后花园，别墅平均赠送率40%，以庭院空间和超大露台为主要特色，赠送独立入户私家车库； 5、全钢筋结构，八度抗震，安全性能高 重点楼盘分析——洱海庄园产品分析 A2户型：一房一厅一卫 户型点评 优点： 大开间客厅与卧室通厅一体，布局合理，紧凑实用； 客厅采光较好，活动 空间充足；独立空间格局； 缺点： 卫生间是暗房，采光不足； 卧室们正对入户门私密性不佳； 厨房小，没有餐厅； 厨卧卫关系差； 洱海庄园，A2户型，54.70-59.84㎡ 重点楼盘分析——洱海庄园产品分析 洱海庄园，B2户型，87.96-88.33㎡ B2户型：两房两厅一卫 户型点评 优点