房产销售的内部培训资料.ppt

注意事项 ?(1)示范合同文本应事先准备好。 (2)事先分析签约时可能发生的问题，向主管经理报告，研究解决 的办法。 (3)签约时，如客户有问题无法说服，汇报主管经理或更高一级主管。 (4)解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。??? (5)对签约后的合同，应迅速交房地产交易管理机构审核，并报房地产登记机构登记备案。 (6)签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。 (7)若客户的问题无法解决而不能完成签约时，请客户先回，另约时间，以时间换取双方的折让。 (8)及时检查签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。 第六节? 交付 ?一、交付应准备的资料： ? 1．房屋质量检验合格书 ? 2．房屋使用说明书 3．物业管理公约(需每位客户与物业公司签字认可) ? 4．验收项目说明书 ? 5．物业提供的物业管理收费标准 有关房地产税收解答 一、在现行房地产税收政策法规框架内，作为房地产税收的纳税人需要缴纳哪些税? 房地产税收涉及房地产的取得、保有和流转3个环节的税收。目前，直接与房地产相关的税费主要包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、契税、城市房地产税。 二、房地产开发企业建造、销售房屋需要缴纳哪些税？ 房地产开发企业销售房屋主要缴纳企业所得税33％、营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％、土地使用税2元/平方米（建制镇1.5元/平方米）、土地增值税（四级超率累进税率）、印花税3‰、耕地占用税2元/平方米、契税3％等。根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。 1、营业税部分，在房屋销售环节，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。 房地产企业销售房屋时连同房屋所占土地使用权一并转让的行为，都属于有偿转让不动产，均应按5%的税率征收营业税。 2、土地增值税部分，房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。 3、所得税部分，从事房地产开发业务的企业按照规定区分内、外企业分别缴纳企业所得税或外商投资企业和外国企业所得税。计税依据为应纳税所得额。 三、企业出租房屋需要缴纳哪些税? 营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％、房产税12％、印花税1‰、企业所得税33％。 企业出租房屋，以租金收入为计税依据缴纳营业税和房产税，税率分别为5%和12%。 企业出租房屋所得应并入到企业应纳税所得额中，按法律、法规的规定计算缴纳企业所得税。 四、个人作为房地产税收的纳税人，有哪些行为需要缴税？需要缴哪些税？ 个人在拥有房屋、土地，转让房地产，出租房屋这3种情况下需要缴税。 在这些情况下，所涉及到的税费种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等税种。 五、个人转让房屋需要缴纳哪些税？ 个人转让房屋涉及营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%、个人所得税20%、印花税0.5‰、契税3％、水利专项资金等8个税种。 1、营业税 营业税适用税率为5% 购买不足5年的住房对外销售，全额缴纳营业税。 购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，符合规定条件的，可以免缴营业税。 购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售