房地产估价-收益法.ppt

房地产估价 一、评估思路 经营性房地产主要是营利性房地产，如商场、宾馆、写字楼、公寓等具有获得能力的房地产，不论是自用还是出租，都可根据市场获取其正常情况下的收益。 此类房地产首选的评估方法是收益法和比较法，成本法作为辅助方法。 纯收益=总收益-总经营成本 1.收益与成本测算通过两种途径： 2.运用收益法估价应按的步骤： 3.对估价对象的具体情况的求取规定： 4.求取净收益时确定未来净收益流量并判断未来净收益流量属于的类型： 收益法知识回顾 一、基本思路 　　收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。 1.总收入－总费用＝纯收益 收益法知识回顾 二、适用范围 　　收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。 收益法知识回顾 三、纯收益 （一）纯收益的含义 　　纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观收益的区别。实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。 收益法知识回顾 （二）客观总收益 　　总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取决收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。 　　在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。  1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 　　年总收益 =50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3.计算总费用。 　　（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） 　　（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） 　　（3）年税金=20×900=18000（元） 　　（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 　　年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4） 　　=17010+33750+18000+4500=73260（元）  4.计算房地产纯收益。 　　年房地产纯收益 =年总收益-年总费用 　　=486000-73260=412740（元） 5.计算房屋纯收益。 （1）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。 （2）计算房屋现值。 　　房屋现值 =房屋重置价-年贬值额×已使用年数 　　=2500×900-46875×4=2062500（元） （3）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 　　房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率 　　=2062500×8%=165000（元） 6.计算土地纯收益。 　　土地年纯收益 =年房地产纯收益-房屋年纯收益 　　=412740-165000=247740（元）  7.计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为: 50-6=44（年） 　　 　　总价=3358836.15 （元） 　　单价＝ 3358836.15 / 500=6717.67（元） 8.评估结果。 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。 ◆ 报酬资本化法最一般的计算公式为： 第4节 房地产收益价格的估算 报酬资本化法的计算公式与收益价格估算 式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值； n为房地产的收益年限或收益期限； An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益； Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。 根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和后若干年都不变，但前、后若干年不同的情况 4.净收益按等差级数递增或递减的情况 5.净收益按