收益还原法讲义.ppt

P124实例二 应用 资金时间价值 收益法概述 收益法计算公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用 收益法 本章学习要求 收益法 一、掌握内容 1、房地产净收益的计算公式和求取方法及应用 二、熟悉内容 1、收益法的概念、基本原理 2、收益法的适用对象和条件 三、了解内容 1、收益法估价步骤 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 收益还原法 常熟理工学院 第四章 资金时间价值 收益法概述 收益法计算公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用 （一）资金时间价值概念 （二）时间价值计算 （三）现金流量图 （四）资金等值计算： 　　　现值、终值、年金、年金现值系数、年金终值系数等 资金的时间价值 资金时间价值 收益法概述 收益法计算公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用 收益法 （一）概念： 收益法是预测估价对象未来的正常收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。 收益法概述 资金时间价值 收益法概述 收益法计算公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用 收益法 （二）理论依据：预期收益原理 （三）收益法的适用对象和使用条件 适 用 范 围 适用有收益或有潜在收益的房地产 如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、厂房等房地产 收益法概述 房地产未来的收益能较准确地量化 收益是连续的 收益是稳定的 还原利率是可确定的 风险是可衡量的 使 用 条 件 收益的确定 还原利率确定 资金时间价值 收益法概述 收益法计算公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用 收益法 （四）收益法的估价步骤 收益法概述 收入和费用资料收集 估算潜在毛收入 估算有效毛收入 估算运营费用 估算净收益 确定还原利率 计算收益价格 基础工作 计算收益 还原利率 计算结果 资金时间价值 收益法概述 收益法计算公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用 收益法 式中: V —房地产在估价时点的价格 i —年份 ai —房地产第i年净收益(假设发生在年末) 　 r —房地产的还原利率（折现率、资本化率） n —房地产自估价时点起至未来可获收益的年限 （一）基本公式 收益法计算公式 ai (1+r)i n ∑ i=1 V= + + +……+ + a1 (1+r) a2 (1+r)2 a3 (1+r)3 an-1 (1+r)n-1 an (1+r)n = 资金时间价值 收益法概述 收益法计算公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用 收益法 【例】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，还原利率为10%，则该房地产的收益价格为多少？ 此公式的假设条件是： （1）净收益每年不变为A；（2）还原利率r每年不变且大于零（当r=0时，V=A×n）； （3）收益年限为有限年n。 1、收益年限有限且其他因素不变的公式 （二）净收益不变的公式 收益法计算公式 资金时间价值 收益法概述 收益法计算公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用 收益法 V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) 　 r —房地产的还原利率（折现率） 2、收益年限无限且其他因素不变的公式 [例]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，还原利率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。 适用条件：（1）净收益每年不变为A； （2）还原利率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年 （二）净收益不变的公式 收益法计算公式 资金时间价值 收益法概述 收益法计算公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用 收益法 有限年 无限年 假设前提： （1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是 A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A； （2）还原利率r大于零；（3）收益年限为无限年。 假设前提：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A；（2）还原利率大于零；（3）收益年限为有限年n。 （三）净收益在未来若干年后不变的公式 收益法计算公式 资金时间价值 收益法概述 收益法计算公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用